آیا می‌دانید تصرف عدوانی، رفع مزاحمت و ممانعت از حق چیست؟ - حق جو

تعریف تصرف عدوانی

طبق قانون تصرف عدوانی زمانی به وجود می آید که متصرف سابق ادعا کند که دیگری مال غیر منقول (خانه، زمین) را بدون رضایت او و با قهر و غلبه از تصرف وی خارج کرده است و تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست کند.

به عبارت دیگر تصرف عدوانی به معنای به زور تصرف کردن ملک در اختیار دیگری است.

تعریف مزاحمت ملکی

تعریف مزاحمت ملکی طبق قانون این است که شخصی، مزاحم تصرف مطلوب دیگری از مال غیر منقول شود بدون این که مال را از تصرف او خارج کند. برای مثال شخص مانع خروج متصرف از خانه اش شود.

تعریف ممانعت از حق

ممانعت از حق زمانی مطرح می شود که شخصی در ملک دیگری، حقی داشته باشد و مالک پس از مدتی مانع استفاده او از آن حق شود. مثال این مورد زمانی است که شخص در ملک غیر، حق ارتفاق مثل حق عبور، حق مجرا و … داشته باشد و پس از مدتی مالک مانع استفاده او شود.

 

رکن مادی جرائم تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق

این جرائم زمانی ایجاد می شوند که عناصر زیر محقق گردند

فعل مرتکب جرم: جرائم تصرف عدوانی، مزاحمت یا ممانعت از حق، جرائمی هستند که با انجام یک عمل خارجی واقع می شوند یعنی مرتکب باید فعل مثبتی انجام دهد. مثل تصرف یا تخریب .

موضوع جرم: موضوع این جرائم، مال غیر منقول (زمین، خانه) است. اگر این جرائم نسبت به مال منقول (اتومبیل و …) انجام شوند باز هم قانون گذار از مالک این اموال حمایت می کند منتها انجام این جرائم در مورد اموال منقول، جنبه جزایی ندارد.

مال متعلق به غیر: موضوع این جرائم حتما باید مال غیر منقول متعلق به دیگری بوده و مالک مشخص داشته باشد چرا که این جرائم، از جرائم حق الناس به شمار رفته و تنها با شکایت شاکی خصوصی قابل پیگیری می باشند.

نتیجه مجرمانه: انجام این جرائم باید باعث ایجاد نتیجه مجرمانه شود یعنی مثلا در تصرف عدوانی شخص حتما باید ملک دیگری را تصرف و خود را مالک آن معرفی کند در غیر این صورت جرم به درستی محقق نشده و از مصادیق جرم تصرف عدوانی به شمار نمی رود.

رکن معنوی جرائم تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق

اولا مرتکب باید بداند که جرمی که انجام می دهد غیر قانونی است.

ثانیا علاوه بر انجام عمل مجرمانه، نتیجه عمل مجرمانه نیز باید مقصود مرتکب باشد.

ثالثا مرتکب باید با عمل مجرمانه خویش قصد وارد کردن ضرر به مالک ملک را داشته باشد.

شرایط ابطال مبایعه نامه عادی - حق جو

تعریف عقد بیع

عقد بیع در واقع همان عقد فروش است که در آن شخصی (فروشنده) مالی را به شخص دیگر (خریدار) منتقل کرده و در مقابل از او ثمن دریافت می کند.

تعریف مبایعه نامه

مبایعه نامه سند عادی انجام معامله محسوب می شود که در آن علاوه بر ایجاب و قبول دو طرف معامله، میزان ثمن معامله و شروط ضمن آن و نوع و مشخصات مبیع کاملا مشخص شده است. مبایعه نامه را نمی توان به راحتی فسخ کرد و فسخ آن از طریق خیارات یا شروط ضمن عقد ممکن است.

مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان

تنظیم مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان به صورت عادی ممنوع بوده و حتما باید به صورت رسمی تنظیم شود. اگر برای پیش فروش آپارتمان سند عادی تنظیم شده باشد علاوه شکایت کیفری می توانید ابطال مبایعه نامه و استرداد (پس گرفتن) ثمن را نیز مطالبه کنید.

ضمن مبایعه نامه برای تضمین حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی مبلغی به عنوان وجه التزام مشخص می شود و اگر فروشنده در تاریخ مقرر حاضر نشود باید وجه التزام را بپردازد.

 

موارد انحلال مبایعه نامه

اقاله

هیچ یک از طرفین مبایعه نامه نمی توانند به تنهایی آن را فسخ کنند، اما طرفین می توانند هر زمان که خواستند به دلایلی مثل عدم تمایل به انجام  تعهدات یا عدم رضایت به ادامه معامله با توافق معامله را اقاله کنند. در نتیجه اقاله، مبایعه نامه منحل شده و هر یک از طرفین می توانند ثمن و مبیع خود را از طرف دیگر پس بگیرند.

حتی اگر موضوع مورد معامله تلف شده باشد باز هم آن معامله قابل اقاله است و در اینجا چون موضوع معامله تلف شده، خریدار باید مثل یا قیمت آن را به فروشنده تسلیم کند.

خیارات

در عقود لازم مثل عقد بیع، طرفین نمی توانند به راحتی عقد را فسخ کنند از همین رو قانون گذار برای فسخ این عقود مواردی را وضع کرده است که به آنها خیارات گویند. خیارات در تمام عقود لازم کاربرد دارند اما سه تا از خیارات مخصوص عقد بیع هستند.

خیار مجلس: خیار مجلس به طرفین عقد اجازه می دهد در مجلس عقد و تا زمانی که از یکدیگر جدا نشده اند عقد را فسخ کنند. در عقد بیع به محض اینکه طرفین از یکدیگر جدا شدند خیار مجلس از بین می رود.

خیار حیوان: این خیار در بیع حیوان جاری است و خریدار حیوان با استفاده از این خیار می تواند از زمان عقد تا 3 روز پس از آن، عقد را فسخ کند.

خیار تاخیر ثمن: خیار تاخیر ثمن مخصوص فروشنده بوده و زمانی قابل اِعمال است که برای پرداخت ثمن اجل و مدتی تعیین نشده باشد. پس در معامله ای که ثمن آن حال بوده و باید به محض عقد پرداخت شود، اگر خریدار آن را نپردازد فروشنده 3 روز پس از عقد می تواند این خیار را اعمال کند. یعنی از زمان عقد فروشنده تا 3 روز صبر می کند و در صورت عدم پرداخت ثمن پس از 3 روز با استناد به خیار تاخیر ثمن آن معامله را فسخ می کند حتی اگر خریدار بخشی از ثمن را هم پرداخته باشد باز هم فروشنده حق اعمال این خیار را دارد.

خیارات دیگر همچون خیار عیب، غبن، تدلیس و غیره نیز در عقد بیع قابل استناد می باشند.

همچنین طرفین می توانند در عقد بیع، شرط کنند که هر یک از آنان یا شخص ثالث در مدت معینی بتواند عقد را فسخ کند.

        تمامی خیارات قابل اسقاط هستند و طرفین می توانند ضمن قرارداد و  مبایعه نامه تمام آنان را اسقاط کنند.

افلاس یا ورشکستگی خریدار

اگر پس از وقوع بیع خریدار مفلس یا ورشکسته شود در حالی که ثمن معامله را نپرداخته باشد. فروشنده می تواند مبیع را عینا از او پس بگیرد و برای این منظور بر تمام طلبکاران خریدار ارجحیت دارد ولی اگر مورد معامله تلف شده باشد و فروشنده برای گرفتن ثمن آن مراجعه کند باید در کنار سایر طلبکاران، آن را مطالبه کند و ارجحیتی ندارد.

 

جنون و سفه طرفین معامله

اگر پس از وقوع معامله مشخص شود که یکی از طرفین در زمان معامله مجنون یا سفیه بوده است معامله باطل می شود.

 

مرجع صالح برای رسیدگی به ابطال مبایعه نامه

هر یک از طرفین که ادعای فسخ یا بطلان مبایعه نامه را داشته باشد باید از طریق دادگاه با اظهار نامه این موضوع را به طرف مقابل اطلاع داده و پس از اطلاع دادخواست ابطال مبایعه نامه را به دادگاه تقدیم کند. لازم به ذکر است که این دعوا یک دعوا مالی محسوب می شود.

قلع و قمع بنا چیست؟ - حق جو

قلع و قمع بنا

خلع ید از مهم ترین دعاوی مربوط به مالکیت است که قانون گذار برای آن ویژگی های خاصی را در نظر گرفته است. اول اینکه این دعوا یک دعوا مالی محسوب شده که میزان هزینه دادرسی آن، بر اساس قیمت منطقه ای ملک تعیین می شود و دوم اینکه امکان تجدید نظر نسبت به حکم صادره مربوط به خلع ید با توجه به میزان خواسته خواهان در دادخواست مشخص می شود. سومین ویژگی آن این است که مرجع صالح برای رسیدگی به دعوا خلع ید، شورای حل اختلاف است مگر در اصل مالکیت اختلاف وجود داشته باشد که در این صورت مرجع صالح دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.

ارکان دعوی خلع ید و قلع و قمع بنا

مالکیت رسمی

خواهان دعوا خلع ید حتما باید سند رسمی داشته باشد، تفاوتی هم ندارد که آن سند در دفتر املاک یا در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد. بهر صورت خواهان باید علاوه بر ارائه دادخواست خلع ید، سند مالکیت خود را نیز به دادگاه تقدیم کند وگرنه دعوا او به علت نداشتن سند مالکیت مسموع نخواهد بود.

 

عدوانی بودن تصرفات خوانده و مراحل دادرسی

برای مشخص شدن مالکیت خواهان، غیر قانونی بودن تصرف خوانده و میزان تصرف وی، دادگاه پس از اولین جلسه دادرسی قرار کارشناسی را صادر می کند.

دادگاه قرار کارشناسی را به خواهان دعوا (کسی که دعوا را اقامه کرده است) ابلاغ کرده و او از زمان ابلاغ 7 روز فرصت دارد هزینه کارشناسی را پرداخت کند. اگر پس از گذشت این مدت هزینه کارشناس پرداخت نشد قرار ابطال دادخواست صادر می شود.

اگر هزینه کارشناسی پرداخت شود، دادگاه به کارشناس مهلت می دهد تا موضوعات پرونده را بررسی کرده و نظر خود را اعلام کند. پس از اعلام نظر کارشناس، طرفین یک هفته فرصت دارند با مراجعه به دفتر دادگاه، نظر کارشناس را مطالعه کرده و اعتراض یا نظر خود نسبت به آن را کتبا اعلام نمایند. در صورتی که نسبت به نظر کارشناس اعتراضی مطرح نشود دادگاه براساس دلایل موجود در پرونده و نظر کارشناس اقدام به صدور رای می نماید. اما اگر نسبت به نظر کارشناس اعتراضی مطرح شود، دادگاه این بار موضوع را به هیئت کارشناسی ارجاع داده، و پس از کسب نظر هیئت کارشناسی رای صادر می کند.

ملکی که سند مالکیت ندارد

برای احراز مالکیت ملکی که هنوز به ثبت نرسیده و قانون ثبت در آن اجرا نشده است بهتر است خواهان ابتدا در دادگاه دادخواست اثبات مالکیت را مطرح کند و پس از اینکه مالکیتش اثبات شد، دادخواست خلع ید را به همراه حکم دادگاه ارائه کند.

اگر ملکی که به ثبت نرسیده است با سند عادی معامله شده باشد، شخصی که سند عادی ملک به نام او است می تواند با پیوست سند عادی به دادخواست، دعوا خلع ید را اقامه کند در این شرایط دادگاه ابتدا به اثبات مالکیت خواهان رسیدگی کرده و پس از اثبات و احراز آن به درخواست خلع ید او رسیدگی می نماید.

در موردی ممکن است ملک به ثبت رسیده باشد ولی سند رسمی مالکیت برای آن تنظیم نشده باشد لذا در این موارد خواهان باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را همزمان با دادخواست خلع ید مطرح کند تا دادگاه به هر دو موضوع یکجا رسیدگی کند.

اگر ملکی به صورت مشاعی بین چند نفر مشترک باشد هر یک از شرکا ملک مشاع می تواند دادخواست خلع ید را علیه غاصب یا حتی علیه دیگر شرکا مطرح کند.

اقامه دعوا خلع ید علیه شرکا از این جهت ممکن است که تصرف مادی در ملک مشاع نیازمند اذن تمام شرکا است حال اگر شریکی بدون اذن دیگران در ملک تصرف کند چه بنایی در ملک احداث کند، چه خودش درآن ساکن شود، چه ملک را اجاره دهد یا بفروشد، شریک یا شرکا ناراضی دیگر می توانند علیه او دعوا خلع ید اقامه کنند.

 

قلع و قمع بنا

گاهی غاصب در ملک غصب شده بنایی می سازد یا درختی می کارد و تصرفاتی از این قبیل انجام می دهد.

حکم خلع ید باعث بیرون راندن غاصب از ملک شده و به تصرفات او پایان می دهد. منتها قلع و قمع بنا در این موارد نیازمند حکم جداگانه است و به صرف حکم خلع ید نمی توان بنا ساخته شده توسط غاصب را قلع و قمع کرد.

در مورد املاک مشاع و در صورتی که ملک مشاع قابل افراز باشد اگر یکی از شرکا در قسمتی از ملک بنایی احداث کند می توانند به گونه ای ملک را تقسیم کنند که بنا احداث شده در سهم شریک سازنده آن قرار گیرد اما اگر به نحو دیگری ملک را تقسیم کنند بعد از افراز می توانند حکم قلع و قمع بنا را نیز از دادگاه دریافت کنند.

اگر ملک تصرف شده توسط غاصب زمین کشاورزی باشد که او در آن زمین محصولی کاشته باشد در این مورد دو حالت قابل تصور است یا محصول رسیده که متصرف آن را درو کرده و از ملک خارج می شود یا در صورت آماده نبودن محصول برای درو، مالک اصلی درخواست نابودی محصولات را می کند یا مزد غاصب را داده و محصولات را برای خود نگه می دارد یا تا زمان رسیدن محصولات و درو آن ها، زمین را در اختیار غاصب قرار داده و از او اجرت المثل می گیرد.

اثبات مالکیت در مورد املاک بدون سند - حق جو

مالکیت چیست؟

مالکیت حقی است که به شخص اجازه می دهد در مالی تصرف کند در عین حال وجود این حق برای یک نفر، دیگران را از تصرف در آن مال منع می کند.

 

مالکیت خصوصی

زمانی که مال، متعلق به شخص یا اشخاص معینی باشد مالکیت آن خصوصی محسوب می شود و تفاوتی ندارد که این مالکیت مفروز یعنی متعلق به یک فرد یا مشاع و متعلق به چند فرد باشد به هر صورت این نوع مالکیت خصوصی محسوب می شود.

مالکیت عمومی

در تمام کشورهای دنیا اموال و ثروت هایی وجود دارد که متعلق به همه مردم آن کشور است و تمام آنها می توانند از این اموال استفاده کنند مثل منابع طبیعی .

 

اثبات مالکیت

هنگامی که ملکی در دفتر املاک به ثبت می رسد، دولت شخصی را به عنوان مالک آن ملک به رسمیت می شناسد که ملک به صورت رسمی و قانونی به نام او ثبت شده باشد یا ملک به او منتقل شده و این انتقال به صورت رسمی ثبت شود یا در نهایت ملک از مالک قانونی آن به دیگری ارث رسیده باشد.

سند نوشته ای است که برای اقامه دعوا یا دفاع قابل استناد بوده و از مهم ترین دلایل اثبات دعوا در امور مدنی محسوب می شود.

سند در قانون مدنی دو نوع است یکی سند عادی که اشخاص آن را تنظیم می کنند و یکی سند رسمی که مامور دولت آن را تنظیم و ثبت می کند. مزیتی که سند رسمی نسبت به سند عادی دارد این است که نمی توان نسبت به آن ادعای تردید و انکار کرد یعنی طرف مقابل نمی تواند تنظیم این سند را انکار کند. در مورد سند رسمی صرفا می توان ادعای جعل کرد، که کارشناس دادگاه با بررسی سند، جعلی یا غیر جعلی بودن آن را مشخص می کند. در مقابل نسبت به سند عادی  ادعا تردید و انکار قابل طرح است.

منظور از املاک بدون سند، املاکی است که سند آن به صورت عادی تنظیم شده و سند آن رسمی نیست.

تنظیم سند عادی مشکلات فراوانی را در پی دارد مثل اینکه شخصی ملکش را که دارای سند رسمی است، با سند عادی به دیگری منتقل کند و بعد، آن را انکار کند یا یک نفر یک ملک را با سند عادی به اشخاص مختلفی بفروشد. در هر دو مثال خریدار برای اثبات مالکیت خود اقدام به طرح دعوا اثبات مالکیت می کند. او باید این دعوا را با استناد به قرارداد عادی بین خود و مالک آغاز و برای اثبات آن در صورت لزوم از شهادت شهود یا سوگند استفاده نماید.

طرح دعوی تصرف عدوانی در ملک مشاع چگونه است؟ - حق جو

تصرف عدوانی در ملک مشاع

دعوای تصرف عدوانی در ملک مشاع فقط از طریق دادگاه حقوقی قابل طرح است.

طبق قانون اگر 2 یا چند نفر به صورت مشاع ملکی را تحت تصرف یا مالکیت داشته باشند. هر کدام از شرکا که مانع تصرف دیگری یا دیگران شود متصرف عدوانی شناخته شده و شریک دیگر با استناد به سابقه تصرف خود و غیر قانونی بودن تصرف شریک متصرف علیه او اقامه دعوا می کند.

 

تصرف عدوانی حقوقی

در دادگاه حقوقی باید ابتدا خواهان (کسی که دادخواست را مطرح کرده است) سابقه ی تصرف خود را ثابت کند برای اثبات این موضوع هم می تواند از سند مالکیت به عنوان نشانه ای از تصرف سابق خود استفاده کند و هم از دادگاه درخواست تحقیق محلی و معاینه محلی کند.

ثانیا او باید ثابت کند که شخص دیگر (متصرف فعلی) به زور و بدون داشتن هیچ حق قانونی در ملک مورد سکونت او ساکن شده است.

اگر مستاجر، مستخدم یا سرایدار بخواهند دعوایی علیه متصرف فعلی اقامه کنند بهتر است از دادگاه حقوقی اقدام کنند زیرا در این دادگاه سند مالکیت لازم نیست و اثبات تصرف سابق شخص اهمیت بیشتری دارد.

تصرف عدوانی کیفری

در دادگاه کیفری سند مالکیت به عنوان دلیل مطرح می شود و همچنین در این دادگاه نیز باید غیر قانونی بودن تصرف شخص دیگر (متصرف فعلی) اثبات شود.

شخص می تواند در دادخواست حقوقی یا کیفری خود اجرت المثل ایام تصرف ملک را نیز مطالبه کند

این نکته لازم به ذکر است که اگر شخص مال خود را بدون هیچگونه تصرفی در آن رها کند و شخص دیگری آن را تصرف کند. در اینجا مالک نمی تواند دعوا تصرف عدوانی مطرح کند بلکه باید دعوا خلع ید مطرح کند. 

مجازات تصرف عدوانی در ملک مشاع

تصرف عدوانی، غصبی است که طبق قانون برای مرتکب آن مجازات تعیین شده است.

قانونگذار در قانون مجازات اسلامی، میزان مجازات متصرف عدوانی را از یک ماه تا یک سال قرار داده است (ماده 690)

اگر شخصی که مالی به عنوان ودیعه یا عاریه نزد او به امانت گذاشته شده است از برگرداندن آن مال به مالک اصلی خودداری کند، این شخص هم غاصب شناخته می شود. ولی این غصب جنبه کیفری ندارد و در دادگاه حقوقی به آن رسیدگی می شود.

جنبه کیفری تصرف عدوانی زمانی مطرح می شود که مال غیرمنقول بدون رضایت مالک و با قهر و غلبه تصرف شود.