مزایای و معایب سفته نسبت به چک - حق جو

چک بهتر است یا سفته؟

این سوالی است که مردم بارها از وکلا می پرسند، لذا ما بر آن شدیم تا برای آگاهی شما تفاوت این دو سند تجاری را توضیح دهیم تا از این پس برای استفاده از این اسناد در معاملات خود با دقت و آگاهی بیشتری عمل کنید.

• اولین تفاوت این دو سند تجاری، جنبه کیفری چک و جنبه حقوقی سفته است. جنبه کیفری چک باعث می شود که در صورت پرداخت نشدن چک با وجود شرایط خاصی، دارنده بتواند از صادرکننده آن شکایت کیفری کند و زودتر به نتیجه مطلوب خود برسد. اما سفته جنبه کیفری ندارد یعنی پرداخت نکردن آن در زمان سررسید جرم محسوب نمی شود و دارنده باید برای مطالبه وجه سفته از طریق حقوقی عمل کند. مطالبه وجه سفته از طریق حقوقی نیز ممکن است در نهایت به جلب صادرکننده منجر شود اما سوسابقه کیفری برای وی ایجاد نمی کند.

این موضوع باعث می شود که صادرکننده سفته با وجود عدم پرداخت آن بتواند باز هم از بانک سفته بگیرد درحالی که صادرکننده چک اگر مبلغ آن را پرداخت نکند از گرفتن دسته چک جدید محروم می شود.

 

• برای اقامه دعوا علیه صادرکننده چک بلامحل حتما باید از بانک گواهی عدم پرداخت گرفته شود (چک برگشت زده شود). اما برای اقامه دعوا علیه صادرکننده سفته نیازی به گرفتن واخواست سفته (برگشت زدن) نیست و بدون گرفتن آن نیز می توان علیه صادرکننده اقامه دعوا کرد.

البته نکته ای که در این مورد باید به خاطر داشته باشید این است که اگر سفته واخواست نشود وصف سند تجاری و مزایای مربوط به آن را از دست می دهد و به عنوان یک سند عادی در دادگاه مطرح می شود.

• برای برگشت زدن چک بانک از دارنده هیچ هزینه ای دریافت نمی کند و بدون گرفتن هزینه گواهی عدم پرداخت چک را صادر می کند. اما برای برگشت زدن سفته دارنده باید 2% از مبلغ سفته را به عنوان هزینه برگشت زدن سفته پرداخت کند.

• به دعاوی چک در دادگاه فوری و بدون نوبت رسیدگی می شود. سفته و چک هر دو سند لازم الاجرا هستند و از طریق اجرای ثبت نیز می توانید وصول آنها را پیگیری کنید.

• در دعاوی چک، اگر صادرکننده پس از صدور رای دادخواست اعسار بدهد و اعسار وی ثابت شود، دادگاه راسا برای پرداخت چک به وی مهلت می دهد. در حالی که در دعاوی سفته، اگر صادرکننده دادخواست اعسار بدهد و اعسار وی نیز اثبات شود، دادگاه فقط در صورت رضایت دارنده سفته، به صادرکننده آن مهلت پرداخت می دهد.

 

• چک وسیله پرداخت نقدی است و بیشتر برای پرداخت در معاملات استفاده می شود اما سفته بیشتر جنبه تضمین و ضمانت دارد. همچنین برای صدور سفته افراد در هنگام خرید سفته، با توجه به ارزش سفته مالیات آن را می پردازند در حالی که در مورد صدور چک بدون توجه به میزان مبلغی که بر روی آن نوشته می شود مالیات اندکی را برای دسته چک می پردازند.

علل رشد پرونده های املاک و مالی - حق جو

منظم کردن و چارچوب مند کردن مراکز معامله املاک و ماشین در جهت جلوگیری از جرم

تعداد زیادی بنگاه معاملات املاک و ماشین که با نا آشنایی مردم به قوانین گره خورده است باعث شده است که تعداد زیادی پرونده قضایی در دادگاه ها تشکیل شود که با چارچوب مند کردن این مراکز می تواند یکی از راهکارهای بهبود این مورد باشد.

پرونده های ملکی بیشترین تعداد پرنده

تعداد کثیری از مردم که به بنگاه های املاک مراجعه کردند و بدون آگاهی از قوانین خرید و فروش این حوزه اقدام کرده اند به جای خرید ملک درگیر پرونده های طولانی  مدت قضایی مانند خلع ید، اجرت المثل و دعاوی سرقفلی  شده اند که در شهرستان های مختلف مقام های قضایی آن را بیان و ابراز می کنند.

تعداد زیادی از مردم در شهرستان ها با وجود حضور ثبت و قوانین ثبت در آن حوزه هنوز در نقل و انتقالات مربوط به املاک خود که معمولا مبالغ بالایی نیز پیدا کرده اند اقدام به استفاده از اسناد عادی یا دست نویس در خانه های خود یا بنگاه های املاک می کنند که بیشتر آنها آگاهی حقوقی لازم را ندارند و دلیل رشد این نوع از پرونده ها در محاکم قضایی خواهند بود. با وجود دفاتر اسناد رسمی در بیشتر مناطق کشور و حضور قانون ثبت در تمامی زمینه های مالکیت، مردم می بایست اموال غیر منقول، صلح نامه، هبه نامه های خود را به صورت رسمی انجام دهند.

پس از پرونده های ملکی، پرونده های ماشین بیشترین تعداد پرونده که مربوط به نمایشگاه های ماشین می باشد، را دارا می باشند که دلیل عمده آن زمان مربوط به فک پلاک ماشین ها می باشد که در زمان کوتاه انجام نمی شود و معمولا باعث توقیف ماشین می شود.

تخلف های رخ داده  مسئولیت های قانونی ماشین در زمانی که پلاک هنوز تغییر نکرده است بر عهده مالک پلاک می باشد و باعث اختلاف در این مدت خواهد بود.

 

نیاز به افزایش آگاهی مردم به قوانین

هر مقداری که آگاهی مردم نسبت به قوانین حوزه ای که مشغول به آن خواهد شد بیشتر شود مطمئنا با اطمینان و آگاهی بیشتر نسبت به خرید یا فروش ماشین یا ملک خود اقدام خواهد کرد.

لازم به ذکر است که در حوزه خودرو دلالان به هیچ وجه مجوز نوشتن بیع نامه و قرارداد ندارند، ولی در حال حاضر خود اقدام به معامله می کنند، در حالی که این مورد می بایست توسط سردفتران که آگاهی حقوقی کافی دارند، انجام شود.

و حتی نیاز به ساماندهی تعداد زیادی از بنگاه های و نمایشگاه های خودرو نیز وجود دارد که بعضا بدون مجوز و آگاهی از قوانین این حوزه اقدام به فعالیت می کنند.

در صورتی که بتوان در همین بنگاه های املاک جایگاهی برای مشاوران حقوقی یا وکیل ملکی(لیست در سایت وکیل حق جو) که درموسسه حقوقی های کشور فعالیت می کنند، تعریف کرد که بتوانند در تمامی معاملات نظر کارشناسی و مشاوره حقوقی ارائه دهند تعداد زیادی از مشکلات را کاهش خواهد داد و در ایجاد شغل نیاز برای افراد این حوزه نیز موثر خواهد بود

 

ساماندهی بنگاه های ملک و ماشین باعث کاهش پرونده ها

با افزایش آگاهی و چارچوب مشخص برای بنگاه ها موارد مختلف قوانین رعایت شده و فروشنده و خریدار در مورد حق خود، آگاه می شوند و با آگاهی بیشتر اقدام به خرید و فروش می کنند و کمتر این خرید و فروش ها به پرونده های قضایی تبدیل خواهند شد.

اصطلاحات ملکی در قوانین - حق جو

قبل از شروع هر فعالیتی در عرصه ملک نیاز میباشد که به بعضی از اصطلاحات ملکی آشنایی داشته باشیم:

تفکیک: تفکیک(تفکیک ملکی یا …) در قوانین به معنی تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر است که مرجع آن اداره ثبت آن محدوده می باشد. هزینه تفکیک املاک با توجه به مبلغ ملک به نسبت هر 10000 ریال، 500 ریال می باشد. در صورت تمایل مالک یا مالکین به تفکیک ملک، تقاضانامه ای به این منظور در اداره ثبت منطقه، ثبت می شود و ارزش تفکیکی آن بر طبق ارزش معاملاتی روز ملک تعیین شود.

هزینه تفکیک: این هزینه توسط صاحب حق پرداخت میگردد که بر اساس ماده 15 قانون ثبت اسناد و املاک مبنای آن ارزش معاملاتی ملک خواهد بود. ابتدا مالک یا وکیل قانونی وی تقاضای نقشه تفکیک پلاک را می کند و شهرداری با توجه به قوانین و ضوابط قانونی نقشه تصویب شده (ماده 101 قانون شهرداری ها) را به درخواست کننده تحویل می دهد و نسخه دیگری را جهت بررسی با قوانین و تهیه صورت مجلس به اداره ثبت ارسال می شود.

با دریافت نقشه 101 به اداره ثبت و درخواست صاحب ملک یا وکیل ملکی وی که از دفاتر اسناد رسمی و به نحوه مخصوص در فرمی آماده می شود. نماینده و نقشه بردار  محل ملک را بررسی می کنند و پس از تطابق دادن آن با نقشه شهرداری و سند ثبتی، گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر به دست نقشه بردار انجام می شود.

و نماینده ثبت صورتمجلس تفکیکی را صادر میکند که بعد از مراحل اداری و تسویه هزینه ها نسخه دیگر آن به دفتر اسناد رسمی ارسال می شود.

عرصه و اعیان: در قوانین حقوقی و ملکی، زمین را عرصه و ساختمان را اعیان می نامند. که درصوتی که یک ملک را به صورت کامل عرصه و اعیان خریداری شود منظور هم اراضی آن و هم ساختمان های موجود در آن خواهد بود.

تفکیک اعیان: مجوز تفکیک به وسیله اداره ثبت با تایید و تصدیق گواهی پایان کار ساختمان انجام می شود، صاحب ملک درخواست تفکیک را به همراه تایید پایان کار به اداره ثبت منطقه تحویل می دهد.

و در ادامه آن مسئول پرونده و نقشه بردار اداره ثبت از جزئیات قطعات من جمله قسمت های تقسیم شده و قسمت های مشترک، صورتمجلس تفکیکی که شامل پیشینه ملک و توضیح قسمت های تقسیم شده است را پس از انجام مراحلی اداری صادر میکنند.

افراز به معنی جدا کردن قسمت مشترک صاحبان سهم از سایر صاحبان به نسبت سهم آنها از مال غیر منقول مشترک بین آنها.

تفاوت افراز و تفکیک:

1. افراز ملک را بر اساس سهم صاحبان تقسیم می کند ولی در تفکیک بر مبنای مقدار مالکیت صاحبان تقسیم انجام نمی شود. و به همین خاطر که ممکن است به خاطر درست نبودن مقدار مالکیت اختلافی به پیش آید به طور معمول در یک دادگاه یا مرجع قضایی حل و فصل می شود ولی تفکیک به دلیل نبود مبنای مشخص و شفاف، فقط اداره ثبت مسئولیت انجام آن را به عهده دارد.
2. افراز ملک باید مشترک و مشاع باشد ولی تفکیک الزامی وجود ندارد.
3. در صورتی که ملکی تفکیک شود مقدار مشاعات آن از بین نمی رود و باز هم افراد قسمت های مشاع با هم خواهند داشت.

اگر نسبت به ملک مشاع اداره ثبت اقدام به صدور سند نماید میتوان مراحل اداره ثبت را پایان یافته دانست و اگر آن مراحل پایان یافته باشد باید درخواست افراز را به اداره ثبت داده شود در غیر اینصورت باید در دادگاه عمومی بررسی شود.

روش تفکیک و افراز اموال غیر منقول در اداره ثبت و دادگاه عمومی به تایید ماده 154 اصلاحی قانون اداره ثبت و اسناد کشور، تصویب شده در 31 تیر 1365 که اعلام میکند.

که اداره ثبت و دادگاه باید پیش از تفکیک یا افراز در حدود شهرها نقشه تفکیک آن را به دلیل بررسی و تایید به شهرداری ارسال کنند و پس از تایید یا عدم پاسخ شهرداری اقدام به تفکیک و یا افراز آن نمایند.

ابطال معامله یا ابطال قرارداد - حق جو

تعریف معامله

معامله زمانی ایجاد می شود که دو یا چند نفر با هم توافق به انتقال مال یا انجام عملی کنند و در ازای مال یا عمل موضوع معامله پولی پرداخت شود.

هر معامله دارای شرایط عمومی است که توسط قانونگذار تعیین شده است ولی طرفین می توانند علاوه بر این شرایط، شرایط خصوصی را هم، با توافق یکدیگر در معامله قرار دهند. این شرایط باید توسط هر دو طرف قرارداد رعایت شود در غیر این صورت قرارداد باطل می شود.

شرایط عمومی صحت معامله

طبق ماده 190 قانون مدنی شرایط صحت معامله از قرار ذیل است:

قصد و رضای طرفین

اهلیت طرفین

مشروعیت جهت معامله

معلوم بودن موضوع معامله

این شرایط باید در تمام معاملات وجود داشته باشند و عدم وجود هر یک از این شرایط موجب بطلان یا عدم نفوذ معامله می شود.

موارد بطلان معامله

اهلیت طرفین معامله: اهلیت در قانون ایران دو نوع است اهلیت تمتع و اهلیت استیفا. اهلیت تمتع به معنای دارا شدن است و افراد از بدو تولد تا لحظه مرگ دارای اهلیت تمتع هستند و می توانند مالک اموال و اشیا گوناگون شوند. اهلیت استیفا برای افرادی است که عاقل، بالغ و رشید هستند. کسانی که اهلیت استیفا دارند می توانند معاملاتی را انجام دهند. بنابر آنچه در تعریف اهلیت گفته شد مجانین و صغار نمی توانند معامله انجام دهند و افراد سفیه هم فقط در صورتی قادر به انجام معامله هستند که قیم یا ولی آنها اجازه دهد.

قصد و رضا طرفین: هر دو طرف معامله باید برای انجام آن قصد و اراده لازم را داشته باشند و نباید برای انجام معامله مجبور شده یا فاقد اراده باشند. همچنین رضایت طرفین هم اهمیت دارد کسی که راضی به انجام معامله نیست و با اکراه آن را منعقد می کند معامله اش صحیح نخواهد بود.

 

مشروعیت جهت معامله: انگیزه افراد از انجام معامله مسئله ای شخصی است و تا زمانی که بیان نشده است در صحت معامله خللی وارد نمی کند اما اگر بیان شود یا در قرارداد نوشته شود باید مشروع باشد.

معلوم و معین بودن موضوع معامله: باید جنس، اوصاف و مقدار موضوع معامله معلوم باشد. همچنین موضوع معامله باید معین باشد یعنی مردد بین چند مورد نباشد.

مشروعیت موضوع معامله: موضوع معامله باید از اموال یا اشیایی باشد که قانون مبادله آن ها را به رسمیت شناخته است. نباید موضوع معامله از اشیایی باشند که معامله آنها ممنوع است.

قابل تسلیم نبودن موضوع معامله: در صورتی که یکی از طرفین معامله (فروشنده) نتواند موضوع معامله را به دیگری تسلیم کند. معامله باطل محسوب می شود بنابراین موضوع معامله باید حتما قابلیت تسلیم داشته باشد.

اشتباه: اشتباه در وصف اساسی عقد، به طوری که ماهیت اصلی موضوع عقد کاملا تغییر کند و با جنس و موضوع دیگری اشتباه شود.

موارد بطلان معامله بعد از انعقاد عقد

موضوع معامله بعد از عقد و قبل از تسلیم به مشتری به صورت کامل تلف شود.

طرفین عقد را اقاله کنند.

یکی از طرفین از خیارات برای فسخ معامله استفاده کند.

فوت، جنون و سفه طرفین معامله در عقود جایز مثل وکالت، عاریه، ودیعه، مضاربه و شرکت موجب انحلال و بطلان معامله می شود. 

دعوا اعلام بطلان معامله

هر یک از طرفین معامله که ادعا بطلان آن را دارد می تواند با مراجعه به دادگاه و اثبات دلایل خود حکم بطلان معامله را دریافت کند. این دعوا یک دعوا مالی بوده و رای دادگاه رای اعلامی است.

نمونه دادخواست دعوای ابطال معامله

مشخصات طرفین	نام	نام خانوادگی		نام پدر	سن	شغل	محل اقامت- خیابان –کوچه – پلاک- کدپستی
خواهان
خوانده
وکیل
خواسته یا موضوع	تقاضای ابطال معامله مورخ ………………. درخصوص یک باب مغازه واقع در پلاک ثبتی ………. مقوم به مبلغ ……. ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی
دلایل و منضمات	مبایعه نامه ، سند مالکیت ، اظهارنامه عدم تنفیذ معامله
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
احتراماً به استحضار می‌رساند:طی یک توافق عادی که رونوشت آن به تازگی به دست بنده رسیده است مشخص شده که سه دانگ از واحد ۱۲۳ (مغازه تجاری) واقع در مجتمع خورشید …… متعلق و در مالکیت مطلق اینجانب، از طرف خوانده دردیف دوم آقای…………. به خوانده ردیف اول آقای …………………   به صورت فضولی فروخته شده است. هرچند به ادعای معامله‌کننده (فضول) این قرارداد اقاله و تفاسخ شده است؛ لیکن در جهت انجام وظیفه قانونی خود مبنی بر عدم تنفیذ اظهارنامه‌ای به هردو خوانده ارسال نموده ام متأسفانه با وجود تمام اقدامات قانونی و درخواست‌های مکرر از خوانده ردیف اول ایشان متصرف مغازه بوده و ادعای مالکیت بر آن را دارد؛ لذا از محضر دادگاه محترم تقاضای ابطال معامله و صدورحکم به رفع تصرف از مغازه موضوع دعوا را مستنداً به مواد ۲۴۷، ۲۵۱ و ۲۵۷ قانون مدنی مورد استدعا دارم
محل امضاء – مهر – اثر انگشت

مبایعه نامه و نحوه تنظیم آن، تفاوت و فرق مبایعه نامه و قولنامه - حق جو

معامله با قولنامه

قولنامه با فروش نامه یا بیع نامه فرق دارد. قولنامه نوشته ای است که به صورت عادی بین خریدار و فروشنده مالی مشخص تنظیم می شود و ضمن آن فروشنده و خریدار توافق می کنند که عقدی را با هم منعقد کنند و در این برگه تمام توافقات خود اعم از قیمت مورد معامله و غیره را می نویسند. به این نوع توافق نامه که بر اساس ماده 10 قانون مدنی ایجاد می شود، قولنامه گویند.

طرفین معامله زمانی که نمی توانند فورا معامله را انجام دهند، قولنامه ای را تنظیم می کنند تا پس از تهیه مقدمات انجام معامله آن را به صورت رسمی منعقد کنند.

قولنامه معمولا به صورت عادی تنظیم می شود ولی می توان آن را به صورت رسمی نیز منعقد کرد. قولنامه رسمی نسبت به قولنامه عادی این مزیت را دارد که از تردید و تکذیب در امان است علاوه بر آن اگر در متن قولنامه رسمی وجه التزامی وجود داشته باشد می توان آن را از طریق اجرای ثبت پیگیری کرد در حالی که وجه التزام مندرج در قولنامه عادی را فقط از طریق ارائه دادخواست در دادگاه می توانید مطالبه کنید. در قولنامه همیشه مبلغ کمی به عنوان بیعانه به فروشنده پرداخت می شود.

معامله با مبایعه نامه

بیع نامه، فروش نامه یا مبایعه نامه قول برای انجام معامله نیست بلکه سند عادی انجام معامله محسوب می شود که در آن ایجاب و قبول دو طرف معامله وجود دارد، میزان ثمن معامله و شروط ضمن آن و نوع و مشخصات مبیع کاملا مشخص شده است. مبایعه نامه را نمی توان مثل قولنامه به راحتی فسخ کرد زیرا قرارداد محسوب میشود  بنابراین فسخ آن از طریق خیارات یا شروط ضمن عقد ممکن است. دادگاه ها هم مبایعه نامه را به عنوان سندی عادی به رسمیت می شناسند.

تنظیم مبایعه نامه

فروشنده

نگرانی فروشندگان در تنظیم مبایعه نامه، بیشتر مربوط به ثمن معامله است از این رو بهتر است فروشندگان قبل از مراجعه به دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند حداقل سه چهارم ثمن معامله را دریافت کرده باشند.

بهتر است ضمن مبایعه نامه میزان ثمن و نحوه پرداخت آن با جزییات شرح داده شود و در صورت پرداخت با چک، مشخصات چک به طور کامل در مبایعه نامه نوشته شود.

خریدار

ضمن مبایعه نامه برای تضمین حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی مبلغی به عنوان وجه التزام مشخص می شود و اگر فروشنده در تاریخ مقرر حاضر نشود باید وجه التزام را بپردازد.

خریدار زمانی می تواند این وجه التزام را دریافت کند که خود در تاریخ مقرر حتما در دفتر اسناد رسمی حاضر شود.

معامله با سند رسمی

معامله با سند رسمی معمولا با مقدمه تنظیم قولنامه آغاز می شود و معمولا خریدار بیعانه ای را به فروشنده می دهد اگر فروشنده آن را فسخ کند و از تنظیم سند و انتقال سر باز زند، خریدار می تواند از طریق محاکم دادگستری او را مجبور به تنظیم سند  و انجام تعهد کند اما اگر خریدار بخواهد قولنامه را فسخ کند نمی توان او را مجبور به انجام تعهد کرد.

اگر برای معامله با سند رسمی، به عنوان مقدمه آن بیع نامه یا سند عادی تنظیم شود به طوری که خریدار تمام ثمن را پرداخته و فروشنده مبیع را تحویل دهد معامله به طور کامل واقع شده و در این مورد برای تنظیم سند رسمی هم زمانی را مشخص می کنند.