الزام به تنظیم سند رسمی ملک، ملک مشاع، در رهن و نمونه دادخواست - حق جو

مرحله آخر فروش و انتقال رسمی یک ملک، حضور طرفین در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی می باشد که معمولا فروشندگان به دلایل مختلفی مانند بالا رفتن قیمت ملک، عدم توانایی بر انجام تعهدات مانند فک رهن و … از انجام آن خودداری می کنند در حالی که مبلغ زیادی از ثمن معامله را نیز دریافت کرده اند.

در ابتدا وقتی دو طرف قراردادی را منعقد می کنند زمان و تعهدات مشخصی را برای انجام آن تعیین می کنند مانند تسویه خریدار در مدت زمان مشخص و یا حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی پس از 2 ماه از انعقاد قرارداد.

خریدار پس از انجام تعهدات خود در زمان مشخص شده، برای انتقال سند رسمی در دفترخانه حضور پیدا می کند و در صورت حضور فروشنده، مراحل انتفال سند رسمیبه صورت کامل انجام می شود، در غیر این صورت خریدار باید گواهی عدم حضور فروشنده به تاریخ همان روز را از دفترخانه اخذ نماید.

ممکن است در برخی از قراردادها تصریح شود که اگر فروشنده برای تنظیم سند رسمی حاضر نشود، باید مبلغی را بپردازد که به این مبلغ وجه التزام گویند بنابراین فروشنده مختار است که یا برای تنظیم سند حاضر شود یا مبلغ مندرج در قرارداد را بپردازد. خریدار نیز در صورت عدم حضور فروشنده می تواند یا الزام به تنظیم سند رسمی یا وجه التزام را مطالبه کند.

ممکن است در قولنامه فروشنده به هردو تعهد کند بدین صورت که در مبایعه نامه درج شود اگر فروشنده در انجام تعهد خود تاخیر کند باید علاوه بر تنظیم سند، مبلغ وجه التزام را نیز پرداخت کند.

در صورت عدم تعهد فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی خریدار ابتدا باید مطمئن شود که سند ملک در رهن بانک و یا توسط مراجع قضایی بازداشت نباشد و مطمئنا سند رسمی به نام فروشنده باشد.

اگر با فروشنده قرار تنظیم سند گذاشته نشود

خریدار ابتدا از طریق دادگاه با اظهارنامه به فروشنده زمان و مکان حضور برای تنظیم سند رسمی را اطلاع می دهد. اگر او در زمان مشخص شده حاضر نشد سپس خریدار دعوای الزام به تنظیم سند را مطرح می کند.

در فرضی که فروشنده مالک نیست و مال غیر را فروخته است نمی توانیم تنظیم سند رسمی را از او مطالبه کنیم بلکه فقط می توانیم از او به علت فروش مال غیر شکایت کنیم.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن

برای ملکی که در رهن است تا زمان فک رهن نمی توان سند تنظیم کرد مگر مرتهن (شخصی که ملک در رهن اوست) به این موضوع رضایت دهد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

هیچ یک از شرکای ملک مشاع نمی توانند قبل از تفکیک ملک، برای سهم خود درخواست تنظیم سند رسمی کنند بنابراین بهتر است شرکا در صورت تمایل به تنظیم سند مفروز یا ابتدا سهمشان را  تفکیک کنند سپس اقدام به تنظیم سند رسمی نمایند یا تمام شرکا خواسته ی خود (تفکیک و تنظیم سند) را ضمن یک دادخواست مطرح کنند.

اگر یکی از شرکا اقدام به فروش سهم مشاع خود نماید ، خریدار می تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده سهم فروخته شده کند.

الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان

تنظیم سند رسمی برای آپارتمان هم مثل تنظیم سند برای سایر املاک است اما نکته ای که باید در این مورد خاص در نظر داشته باشیم این است که تا زمانی که شهرداری برای آن ساختمان پایان کار صادر نکرده است این دعوا در دادگاه پذیرفته نمی شود.

مرجع صالح به رسیدگی و هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

مرجع صالح به رسیدگی در صورتی که زمین یا خانه موضوع سند باشد دادگاه محل وقوع ملک است.

هزینه ی دادرسی در مورد الزام به تنظیم سند رسمی ملک با توجه به قیمت ملک مشخص می شود.

اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی

خریدار پس از صدور حکم از واحد اجرا احکام درخواست اجرای آن را می کند. واحد اجرا احکام اول حکم را به فروشنده ابلاغ و 10 روز برای اجرای آن به وی فرصت می دهد. اگر فروشنده باز هم از تنظیم سند و اجرا حکم امتناع کند خریدار به واحد اجرا اطلاع داده و اینبار مامور دادگاه به جای فروشنده سند را امضا می کند.

پس از صدور و اجرای حکم ، خریدار می تواند اجرت المثل ایام تصرف فروشنده در مدتی که از تحویل مبیع خودداری می کرده است را مطالبه کند.

وقف، تعریف، انواع، ارکان و خرید و فروش ملک وقفی - حق جو

تعریف وقف

وقف در قانون مدنی یعنی مال حبس و منافع آن تسبیل شود، به بیان ساده تر یعنی مالک مال را از ملکیت خود خارج می کند تا منافع آن صرف امور خیر شود.

ارکان وقف

به مالی که وقف شده «موقوفه»

به وقف کننده یا مالک آن «واقف»

به کسانی که مال برای آنها وقف می شود «موقوف علیه» گویند.

انواع وقف

وقف عام

به معنی وقف برای افراد نامحدود مثل دانشجویان رشته مهندسی مکانیک و یا وقف برای منافع عمومی مثل وقف برای ساخت درمانگاه.

وقف خاص

وقف برافراد مشخص و محدود مثل وقف بر اولاد یا وقف برای بیماران سرطانی بیمارستان دی.

تحویل (قبض) در وقف عام و خاص به عهده متولی است و در صورت عدم تعیین متولی در وقف خاص به عهده ی خود موقوف علیه یا نماینده ی آنان و در وقف عام به عهده ی حاکم است.

ویژگی های وقف

1. وقف کننده باید صاحب مال وقف شده باشد، وقف مال دیگری باطل است و وقف مالی که در رهن دیگری است صحیح نیست مگر شخص رضایت دهد.

2. عقد وقف نباید مدت داشته باشد عقدی که برای آن مدت ذکر شده است حق انتفاع رقبی است.

3. جهت وقف (راهی که قرار است منافع موقوفه در آن هزینه شود) باید مشروع باشد.

4. موقوف علیه باید مشخص باشند وقفی که موقوف علیه آن مشخص نیست باطل است.

5. وقف بر شخص معدوم باطل است مگر به تبع موجود به این معنا که واقف نمی تواند در حالیکه فرزندی ندارد برای نوه هایش مالی را وقف کند ولی اگر فرزندی داشته باشد می تواند به تبع وجود فرزندان برای اولاد آنها نیز وقف کند مثل اینکه بگوید مالم را برای فرزندانم نسل به نسل وقف می کنم.

6. وقف از عقودی است که به صورت مجانی یعنی بدون گرفتن هیچ پولی در ازای مال موقوفه ایجاد می شود و حتی شرط عوض در آن موجب باطل شدن این عقد است. مثال اگر شخصی بگوید مالی را برای فقرا وقف میکنم به شرطی که 10میلیون به من بدهند. این شرط باعث باطل شدن عقد می شود.

7. واقف نمی تواند مال را برای خود وقف کند.

8. عقد وقف با تسلیم و تحویل مال موقوفه کامل می شود و تا قبل از تسلیم واقف می تواند مفاد آن را تغییر داده یا حتی از وقف مال پشیمان شود ولی بعد از آن او دیگر هیچ حقی نسبت به مال موقوفه ندارد.

مقاله مرتبط:  شرایط و قانون وقف اموال چیست؟

اداره ی مال موقوفه

مال پس از وقف دارای شخصیت حقوقی می شود و اداره ی آن معمولا به عهده متولی تعیین شده توسط واقف قرار می گیرد و او می تواند این مسئولیت را بپذیرد یا رد کند و در صورتی که تولیت را بپذیرد عزل او ممکن نیست فقط در صورتی که تخلفی انجام دهد دادگاه برای انجام امور می تواند شخص دیگری را در کنار او نصب کند که در اصطلاح به این عمل ضم امین گویند. البته ممکن است که واقف برای متولی ویژگی مشخصی را شرط کند که اگر این ویژگی را از دست دهد خود به خود منعزل می شود در واقع سمت تولیت را از دست می دهد مثال این موضوع زمانی است که مثلا ویژگی امانت داری برای متولی، به عنوان یک شرط اساسی در نظر گرفته شده است و او به نحوی مرتکب خیانت در امانت می شود لذا به علت از دست دادن این ویژگی منعزل می شود.

اداره ی اوقاف متولی وقفیات عام است.

ممکن است واقف سهمی از منافع مال موقوفه را برای متولی به عنوان حق الزحمه او قرار دهد.

واقف می تواند برای انجام بهتر امور توسط متولی شخصی را نیز به عنوان ناظر مشخص کند.

• ناظر استصوابی ناظری است که متولی برای انجام تمام کارها باید با او مشورت کند و بدون نظر او نمی تواند کاری انجام دهد.
• ناظر اطلاعی ناظری است که متولی تمام کارهای خود را فقط به او اطلاع می دهد.

خرید و فروش ملک وقفی

فروش مال موقوفه فقط درشرایط خاصی امکان دارد:

• خرابی مال موقوفه به طوری که تعمیر یا اصلاح آن ممکن نباشد.
• اختلافات شدید حاصله بین موقوف علیهم طوری که بیم قتل و خونریزی رود.

اگر مال موقوفه فروخته شود باید با پول آن هدف واقف به نحو دیگری اجرا شود و برای اینکار کسب مجوز از سازمان اوقاف و امور خیریه ضروری است.

در بعضی موارد ممکن است با توجه به شرایط، نه فروش مال موقوفه ممکن باشد نه استفاده از آن. در این شرایط می توان مال موقوفه را اجاره داد.

مستاجر در صورت تمایل به ساخت بنا در زمین موقوفه باید ابتدا وجهی را به متولی پرداخت کند و تا اخر عمر نیز که زمین در اختیار اوست طبق روز اجاره بدهد ولی بنای ساخته شده در زمین موقوفه متعلق به خود مستاجر است و حتی پس از اخذ پایان کار می تواند برای آن سند نیز بگیرد.

وقف مال مشاع

هرگاه یکی از شرکا سهم خود از مال مشترک را وقف کند، وقف مال مشاع ایجاد می شود.

این وقف چه از نظر شرعی چه از نظر قانونی صحیح می باشد.

شریک برای وقف سهم خود نیاز به اذن و اجازه ی سایر شرکا ندارد ولی اداره ی آن با نظر و اجماع سایر شرکا امکان پذیراست در وقف مال مشاع متولی اختیار تام ندارد بلکه باید تمام کارهای مربوط به وقف را با نظر سایر شرکا انجام دهد. درست است که قانون اجازه ی وقف مال مشاع را بدون رضایت شرکا داده است اما تصرف مادی در آن باید با رضایت آنان باشد.

در این مورد باید توجه داشت که در هر موضوعی مخالفت حتی یکی از شرکا نیز اهمیت دارد و حتما باید برای انجام هر عمل، همه رضایت داشته باشند.

اگر مال وقف شده از اموال غیرمنقول (خانه ، زمین و امثالهم) باشد بهتر است در دفتر ثبت اسناد و املاک ثبت شود و اگر مال وقف شده از اموال منقول (ماشین و…) باشد نیز باید تشریفات مربوط به ثبت آن مثل ذکر موضوع وقفیت در سند مالکیت ناجا رعایت شود.

وکیل ملکی، وکالت امور ملکی و متخصص املاک

متداول ترین دعاوی ملکی

خلع ید و تخلیه

دعوای خلع ید زمانی مطرح می شود که شخصی بدون هیچگونه قراردادی با مالک و به طور غیرقانونی در ملک وی تصرف می کند.

الزام به تنظیم سند رسمی

مرحله آخر فروش و انتقال رسمی یک ملک یا خودرو، حضور طرفین در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی می باشد که معمولا فروشندگان به دلایل مختلف از انجام آن خودداری می کنند در این صورت خریدار با مراجعه به مراجع قضایی فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی می کند.

دستور تخلیه

اگر پس از پایان قرارداد اجاره مستاجر بدون تمدید این قرارداد از تخلیه ی ملک مورد نظر خودداری کند صاحب خانه این حق را دارد که برای گرفتن دستور تخلیه در صورتی که ملک منزل مسکونی باشد به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک و در صورتی که ملک تجاری باشد به دادگاه عمومی محل وقوع ملک رجوع کند.

سرقفلی

سرقفلی به زبان ساده به این معناست که صاحب ملک در ابتدای مدت اجاره مبلغی را علاوه بر ودیعه (پول پیش) از مستاجر می گیرد که به آن مبلغ، سرقفلی گویند.

اجرت المثل ایام تصرف

اجرت المثل به معنی مبلغی است که در صورت نبود توافق یا قراردادی بین طرفین مطرح می شود. اگر توافق یا قراردادی بین طرفین باشد که در آن مبلغ ذکر شده است به آن مبلغ اجرت المسمی گویند و دیگر نیازی به اجرت المثل نیست.

تصرف عدوانی

تصرف عدوانی به معنی به زور تصرف کردن ملک در اختیار دیگری است.

تخلیه املاک مشاعی

تصرف در ملک مشاع باید با اذن تمام شرکا باشد پس اگر شخصی از شرکا یا شخص ثالث بدون اذن، ملک مشاع را تصرف کند هر یک از شرکا می تواند علیه متصرف یا متصرفان دعوای خلع ید مطرح کند.

الزام به اخذ پایان کار

گواهی پایان کار سندی است که به تقاضای سازنده ساختمان پس از پایان عملیات ساختمانی توسط شهرداری محل وقوع ملک صادر می شود و کاربری ملک را مشخص میکند.

ممانعت از حق

جرم ممانعت از حق زمانی مطرح می شود که شخصی مانع استفاده مالک از ملک خود شود.

فروش ملک مشاعی

هر یک از شرکا ملک مشاع میتواند به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک یا شرکا دیگر، فقط به میزان سهم خود اقدام کند.

الزام به انجام تعهد

ممکن است ضمن قرارداد، دو طرف عقد متعهد به انجام اموری شوند که به آن ها تعهدات قراردادی گویند. اگر به این تعهدات که معمولا به نفع یکی از طرفین ایجاد می شود عمل نشود، شخص ذینفع از طریق مراجع قضایی می تواند انجام تعهدات را مطالبه کند.

الزام به تحویل مورد معامله

معمولا ضمن قرارداد فروش، زمانی برای تحویل مورد معامله به خریدار مشخص می شود اگر فروشنده از تحویل مورد معامله در زمان مقرر خودداری کند. خریدار می تواند با مراجعه به مراجع قضایی الزام فروشنده به تحویل مورد معامله را بخواهد.

جعل سند املاک

جعل طبق قانون به معنی ساختن سند یا نوشته یا ساختن مهر و و امضای اشخاص یا خراشیدن، محو کردن یا اضافه کردن نوشته یا تاریخ به سند است به منظور انجام تقلب.

تفکیک، افراز و تقسیم

وقف

وقف در قانون مدنی یعنی مال حبس و منافع آن تسبیل شود، به بیان ساده تر یعنی مالک مال را از ملکیت خود خارج می کند تا منافع آن صرف امور خیر شود.

کلاهبرداری در فروش و اجاره املاک

کلاهبرداری به معنی بردن مال دیگری با استفاده از وسایل متقلبانه است.

دانستنی های حقوقی ملکی

ویژگی های وکیل ملکی

وکیل ملکی علاوه بر ویژگی های خوب وکلا باید در حوزه املاک متخصص و وکیل ملکی باشد و بر قانون آیین دادرسی مدنی تسلط کامل داشته باشد و در حوزه حقوق خصوصی و قرارداد ها حرفه ای باشد.

به آن دسته از دعاوی حقوقی و کیفری که به نوعی موضوع آن ها املاک است دعاوی ملکی گفته می شود.

وکیل متخصص قرار داد

وکیلی است که در زمینه تنظیم قراردادهای تجاری و بین المللی، تنظیم عقد نکاح، تعیین داور در قراردادها و اختلافات خانوادگی، امور بیمه، تقسیم ارث و منافع تخصص دارد.

به آن دسته از دعاوی حقوقی و کیفری که به نوعی موضوع آن ها املاک است دعاوی ملکی گفته می شود.

متداول ترین دعاوی ملکی حقوقی

الزام به تنظیم سند رسمی

مرحله آخر فروش و انتقال رسمی یک ملک یا خودرو، حضور طرفین در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی می باشد که معمولا فروشندگان به دلایل مختلف از انجام آن خودداری می کنند در این صورت خریدار با مراجعه به مراجع قضایی فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی می کند.

سرقفلی

سرقفلی به زبان ساده به این معناست که صاحب ملک در ابتدای مدت اجاره مبلغی را علاوه بر ودیعه (پول پیش) از مستاجر می گیرد که به آن مبلغ، سرقفلی گویند.

خلع ید و تخلیه

دعوای خلع ید زمانی مطرح می شود که شخصی بدون هیچگونه قراردادی با مالک و به طور غیرقانونی در ملک وی تصرف می کند.

دستورتخلیه

اگر پس از پایان قرارداد اجاره مستاجر بدون تمدید این قرارداد از تخلیه ی ملک مورد نظر خودداری کند صاحب خانه این حق را دارد که برای گرفتن دستور تخلیه در صورتی که ملک منزل مسکونی باشد به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک و در صورتی که ملک تجاری باشد به دادگاه عمومی محل وقوع ملک رجوع کند.

اجرت المثل ایام تصرف

اجرت المثل به معنی مبلغی است که در صورت نبود توافق یا قراردادی بین طرفین مطرح می شود. اگر توافق یا قراردادی بین طرفین باشد که در آن مبلغ ذکر شده است به آن مبلغ اجرت المسمی گویند و دیگر نیازی به اجرت المثل نیست.

الزام به تحویل مورد معامله

معمولا ضمن قرارداد فروش، زمانی برای تحویل مورد معامله به خریدار مشخص می شود اگر فروشنده از تحویل مورد معامله در زمان مقرر خودداری کند. خریدار می تواند با مراجعه به مراجع قضایی الزام فروشنده به تحویل مورد معامله را بخواهد.

الزام به اخذ پایان کار

گواهی پایان کار سندی است که به تقاضای سازنده ساختمان پس از پایان عملیات ساختمانی توسط شهرداری محل وقوع ملک صادر می شود و کاربری ملک را مشخص میکند.

الزام به انجام تعهد

ممکن است ضمن قرارداد، دو طرف عقد متعهد به انجام اموری شوند که به آن ها تعهدات قراردادی گویند. اگر به این تعهدات که معمولا به نفع یکی از طرفین ایجاد می شود عمل نشود، شخص ذینفع از طریق مراجع قضایی می تواند انجام تعهدات را مطالبه کند.

فروش ملک مشاعی

هر یک از شرکا ملک مشاع میتواند به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک یا شرکا دیگر، فقط به میزان سهم خود اقدام کند.

تخلیه املاک مشاعی

تصرف در ملک مشاع باید با اذن تمام شرکا باشد پس اگر شخصی از شرکا یا شخص ثالث بدون اذن، ملک مشاع را تصرف کند هر یک از شرکا می تواند علیه متصرف یا متصرفان دعوای خلع ید مطرح کند.

وقف

وقف در قانون مدنی یعنی مال حبس و منافع آن تسبیل شود، به بیان ساده تر یعنی مالک مال را از ملکیت خود خارج می کند تا منافع آن صرف امور خیر شود.

متداول ترین دعاوی ملکی کیفری

جعل سند املاک

جعل طبق قانون به معنی ساختن سند یا نوشته یا ساختن مهر و و امضای اشخاص یا خراشیدن، محو کردن یا اضافه کردن نوشته یا تاریخ به سند است به منظور انجام تقلب.

کلاهبرداری در فروش و اجاره املاک

کلاهبرداری به معنی بردن مال دیگری با استفاده از وسایل متقلبانه است.

ممانعت از حق

جرم ممانعت از حق زمانی مطرح می شود که شخصی مانع استفاده مالک از ملک خود شود.

تصرف عدوانی

تصرف عدوانی به معنی به زور تصرف کردن ملک در اختیار دیگری است.