تخلیه محل اجاره و سرقفلی به مصادیق جهت تعدی و تفریط - حق جو

تعریف تعددی و تفریط

طبق قانون مدنی تعدی به این معنا است که مستاجر، عملی انجام دهد و با انجام آن عمل از حدود اذن مالک یا از حدود عرفی تجاوز کند. به عبارت دیگر اگر طبق قرارداد، مالک برای اجاره مال شروطی را در نظر گرفته باشد و مستاجر این شروط را رعایت نکند نسبت به آن مال تعددی کرده است.

تفریط هم طبق قانون مدنی به این معنا است که مستاجر عملی را که باید برای حفاظت از مال مستاجره انجام می داده است، انجام نداده باشد چه مالک انجام این عمل را شرط کرده باشد چه طبق عرف باید این عمل را انجام می داده ولی در انجام آن کوتاهی کرده باشد.

 

مصادیق تعددی و تفریط در عقد اجاره

مصادیق تعدی و تفریط بسته به رابطه اشخاص و قرارداد میان آن ها متفاوت است. مثلا اگر شخصی اتومبیلی را اجاره می کند باید از آن در پارکینگ نگهداری یا از قفل فرمون استفاده کند تا از دزدیده شدن اتومبیل جلوگیری کند در غیر این صورت ترک عمل او یعنی مراقبت نکردن از مال اجاره شده، از مصادیق تعددی و تفریط محسوب می شود و وی ضامن تلقی شده و باید جبران خسارت کند. یا شخصی که باغی را اجاره کرده است با درست کردن آتش و سهل انگاری در خاموش کردن آن، باعث از بین رفتن باغ شده این عمل از مصادیق تعددی و تفریط به شمار رفته و مرتکب آن ضامن و مسئول جبران خسارت است.

دریافت ثمن معامله به نرخ روز به همراه نمونه دادخواست - حق جو

تعریف ثمن معامله

مردم روزانه در تعامل و ارتباطاتی که با یکدیگر برقرار می کنند ممکن است معاملاتی از قبیل بیع ( خرید و فروش)، اجاره، هبه و … را انجام دهند.

در معامله بیع، متعاملین خریدار و فروشنده هستند که فروشنده طبق عقد مالی را به خریدار می فروشد و خریدار در ازای آن مال به فروشنده مبلغی را پرداخت می کند که به آن ثمن گویند. به عبارت دیگر ثمن بها موضوع معامله است.

زمان و مکان پرداخت ثمن

ممکن است طرفین برای پرداخت ثمن زمان یا مکان خاصی را در نظر بگیرند و در این صورت پرداخت ثمن باید طبق توافق طرفین انجام شود. ولی اگر طرفین توافقی نکردند ثمن معامله باید در زمان وقوع بیع فورا پرداخت شود.

دعوا مطالبه ثمن

اگر خریدار از پرداخت ثمن خودداری کند فروشنده می تواند دادخواست مطالبه ثمن را در صورتی که موضوع دعوا مال منقول (اتومبیل، جواهر) باشد در دادگاه محل اقامت خوانده (خریدار) و در صورتی که موضوع دعوا مال غیر منقول (خانه، زمین) باشد در دادگاه محل وقوع ملک مطرح کند.

دعوا استرداد ثمن

گاهی هم ممکن است که خریدار و فروشنده هر دو به تعهد خود عمل کرده و معامله به درستی واقع شود اما بعد از آن به نحوی از انحا عقد باطل یا فسخ شود، در این شرایط طرفین باید ثمن و موضوع معامله (مبیع) را بازگردانند.

اگر فروشنده از پس دادن مبلغ ثمن خودداری کند خریدار می تواند با استناد به دلایل محکمی که نشان دهنده فسخ یا بطلان معامله است در دادگاه دعوا استرداد ثمن را اقامه کند.

موارد اقامه دعوا استرداد ثمن

ممکن است عقد بیع از طرف یکی از متعاملین به استناد خیارات مندرج در عقد فسخ شود. مثل خیار عیب، خیار شرط و …

ممکن است دو طرف معامله تصمیم به برهم زدن معامله بگیرند که در اصطلاح حقوقی به آن اقاله گویند. به یاد داشته باشید اقاله حتی زمانی که مورد معامله تلف شده است هم امکان دارد و کسی که مورد معامله در دست او تلف شده است باید مثل یا قیمت آن را پرداخت کند.

در صورتی که مبیع متعلق به غیر باشد. یعنی مورد معامله متعلق به شخصی غیر از فروشنده باشد. در این شرایط مورد معامله به مالک اصلی آن پس داده می شود و خریدار می تواند اصل پول خود را از فروشنده مطالبه کند. در این مورد اگر خریدار به این موضوع که مبیع برای دیگری است آگاه نباشد می تواند علاوه بر استرداد ثمن، از فروشنده مطالبه خسارت کند.

الزام به تحویل مورد معامله یا مبیع چگونه است؟ - حق جو

تسلیم مبیع چیست؟

بعد از انجام معامله نوبت به تحویل مبیع و دریافت ثمن می رسد.

تسلیم مبیع به معنای تحویل آن به مشتری است به طوری که او بتواند در آن تصرف کرده و از آن استفاده کند.

قدرت تسلیم مبیع

قدرت تسلیم مبیع یکی از شرایط صحت قرارداد بیع است و اگر فروشنده توانایی تسلیم مبیع را نداشته باشد عقد باطل می شود. مثلا زمانی که پرنده ای فروخته شده ولی قبل از تحویل پرواز و فرار می کند، در نتیجه فروشنده نمی تواند آن را به خریدار تحویل دهد، این معامله باطل است.

گاهی با وجود اینکه فروشنده قدرت بر تسلیم مبیع را ندارد خریدار توانایی بدست آوردن آن مال را دارد و اگر او واقعا بتواند مال را بدست آورد عقد صحیح خواهد بود. مثلا در مثال بالا اگر خریدار بتواند پرنده فراری را بدست آورد عقد صحیح است.

گاهی چند  مال ضمن یک عقد معامله می شوند ولی فروشنده فقط می تواند بعضی از آنان را تسلیم خریدار کند لذا طبق آنچه گفته شد عقد نسبت به بخشی از مبیع که تسلیم شده صحیح و نسبت به بخش دیگر باطل می باشد.

 

زمان و مکان تحویل مبیع

زمان و مکان تحویل مبیع با توجه به عرف و عادات یا بر اساس توافق طرفین معامله تعیین می شود. مثلا در معامله مصالح ساختمانی، طبق عرف  این مصالح در محل ساختمان تحویل داده می شود. یا مثلا شخص برنج را از شمال کشور خریداری می کند و طرفین توافق می کنند که برنج یک ماه بعد در تهران تحویل داده شود.

در غیر این صورت زمانی که نه عرف و نه توافق خاصی وجود داشته باشد، طبق قانون بعد از وقوع بیع، مبیع فورا باید در همان محل تحویل داده شود. 

حق حبس

حق حبس، حقی است که قانون گذار برای طرفین قرارداد بیع در نظر گرفته است. این حق عبارت است از اینکه طرفین می توانند از تسلیم ثمن یا مبیع تا زمانی که طرف مقابل ثمن یا مبیع را تسلیم نکرده است، خودداری کنند. در نهایت آنها می توانند با رجوع به دادگاه و از طریق قانونی مبیع و ثمن را تسلیم کنند.

موارد اسقاط حق حبس

یکی از ثمن یا مبیع مُوَجَّل و دیگری حال باشد. یعنی برای تحویل مبیع یا پرداخت ثمن مهلت تعیین شده باشد. مثل معامله نسیه که مبیع تحویل داده می شود و ثمن آن طبق توافق مدتی بعد پرداخت می شود. یا در معامله ای ثمن پرداخت شده ولی مبیع مدتی بعد تحویل داده می شود در این گونه معاملات حق حبس وجود ندارد.

اگر فروشنده (بایع) مبیع را قبل از دریافت ثمن (پول مورد معامله) به خریدار تحویل دهد نمی تواند دیگر آن را به خاطر نپرداختن ثمن پس بگیرد. همینطور است در مورد خریداری که تمام یا بخشی از ثمن را پرداخت کرده باشد.

آخرین مورد اسقاط حق حبس مربوط به زمانی است که طرفین با تراضی یک دیگر این حق را اسقاط کرده باشند.

وکالت کاری، وکالت بلاعزل و تفاوت های آنها - حق جو

تعریف عقد وکالت

وکالت عقدی است که به موجب آن یک طرف نماینده دیگری برای انجام امری می شود. به عبارت دیگر ضمن عقد وکالت، وکیل برای انجام امور مشخصی نماینده موکل می شود.

وکالت هم مانند سایر عقود با توافق طرفین، ایجاب موکل و قبول وکیل منعقد می شود. به علت اینکه در زمان بروز اختلاف بتوان به قرارداد وکالت استناد کرد آن را به صورت کتبی منعقد می کنند. بهتر است قرارداد وکالت به صورت رسمی تنظیم و ثبت شود ولی اگر به صورت عادی هم تنظیم شود معتبر بوده و در این صورت یک نسخه از آن در اختیار موکل و نسخه دیگر آن در اختیار وکیل قرار می گیرد. 

تعریف وکالت کاری

وکالت کاری، وکالتی است که  به امور خارج از دادگستری و صرفا امور اداری شخص مربوط می شود، در این نوع وکالت وکیل حق نقل و انتقال اموال موکل را ندارد. مثلا وکالت برای گرفتن پایان کار ساختمانی یک نوع وکالت کاری است.

حدود اختیارات وکیل

همانطور که گفته شد وکالت عقد است و همچون سایر عقود با توافق طرفین ایجاد می شود پس برای بررسی حدود اختیارات وکیل باید به وکالت نامه رجوع کرد تا اراده و توافق مشترک طرفین در مورد حدود اختیارات وکیل مشخص شود. برای مثال فرض کنید وراث شخصی برای انجام امور انحصار وراثت، پرداخت مالیات و دریافت مفاصا حساب متوفی می خواهند شخصی  را به عنوان نماینده خود انتخاب کنند در این صورت برای جلوگیری از هرگونه سو استفاده یا اقدام خودسرانه نماینده، وراث باید در قرارداد وکالت میزان اختیارات او را صراحتا ذکر کرده و همچنین ذکر کنند که این شخص حق نقل و انتقال هیچ یک از اموال را ندارد.

تعریف عقد وکالت بلاعزل

وکالت در زمره عقود جایز قرار دارد به این معنا که هر یک از وکیل و موکل می توانند هر زمان که خواستند آن را فسخ کنند. (وکیل استعفا دهد یا موکل وکیل را عزل کند)

حال اگر عقد وکالت به صورت شرط، ضمن عقد لازمی ایجاد شود در حکم عقد لازم بوده و دیگر طرفین این عقد نمی توانند آن را فسخ کنند. مثل زمانی که ضمن عقد بیع فروشنده وکالت خریدار در پرونده کیفری را قبول می کند یا وکالت او در انجام امری اداری را می پذیرد.

ممکن است که عقد وکالت جداگانه تنظیم شود اما ضمن عقد لازمی حق عزل و استعفا از طرفین عقد وکالت گرفته شود در این صورت هم عقد وکالت، بلاعزل محسوب می شود. 

موارد پایان عقد وکالت

انجام شدن موضوع عقد وکالت

فوت، سفه یا جنون هر یک از طرفین عقد وکالت

توافق طرفین برای پایان دادن به عقد (اقاله)

عزل وکیل

استعفا وکیل

در وکالت بلا عزل طرفین فقط حق فسخ عقد را ندارند وگرنه این عقد هم مثل سایر عقود در موارد ذکر شده در بالا از بین می رود.

کمیسیون ماده 100 شهرداری - متن قانون و اعضا کمیسیون - حق جو

کمیسیون ماده 100 شهرداری

کمیسیون ماده 100 شهرداری، یکی از مراجع اختصاصی خارج از دادگستری است که شخصیت حقوقی جداگانه ای نسبت به شهرداری دارد اما در اداره شهرداری مستقر است.

اعضای تشکیل دهنده این کمیسیون عبارت اند از: نمایندگان وزارت کشور، دادگستری، نماینده شورا اسلامی و نماینده شهرداری.

نماینده شهرداری در این کمیسیون حق رای ندارد و صرفا برای ادا توضیحات حاضر می شود.

انواع تخلفات ساختمانی

تخریب

در دو صورت حکم به تخریب ساختمان داده می شود اول زمانی که اصول فنی شهرسازی و بهداشتی رعایت نشده باشد.

دوم زمانی که کمیسیون رای به پرداخت جریمه دهد و ذی نفع از پرداخت جریمه در مدت مقرر شده خودداری کند.

تجاوز به معابر شهرداری

گاهی شهرداری طرح هایی را برای ساخت و ساز شهر تصویب می کند که برای اجرا شدن این طرح ها لازم است برخی از املاک افراد تخریب شوند. در این زمان شهرداری اقدام به خرید املاک برای تخریب می کند. حال اگر مالکین اینگونه از املاک دست به نوسازی یا تجدید بنا زنند باید با توجه به طرح شهرداری عملیات ساختمانی خود را انجام دهند و اگر خلاف این موضوع عمل کنند حتی اگر از طرح شهرداری مطلع نباشند متخلف شناخته می شوند و شهرداری می تواند از ادامه عملیات آنان جلوگیری کند. به این  موضوع  در کمیسیون ماده 100 شهرداری رسیدگی می شود.

تخلف عدم استحکام بنا

در صورتی که معماران اصول فنی را رعایت نکرده و ساختمانی را احداث کنند که فاقد استحکام است. کمیسیون ماده 100 شهرداری رای تخریب اینگونه  ساختمان ها را صادر می کند.

تخلف عدم رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهر سازی

منظور از اصول فنی، اصول راجع به ضوابط شناخته شده  و علمی احداث بنا است. رعایت نکردن این اصول باعث می شود نتوان از آن ساختمان استفاده مطلوب کرد همچنین در این صورت ساختمان مقاوت لازمه را در برابر حوادث ندارد.

منظور از اصول بهداشتی، اصولی است که برای حفظ سلامت روانی و جسمانی افراد ساختمان باید رعایت شوند و در صورت عدم رعایت این اصول به بهداشت جسمی و روانی افراد خلل وارد می شود.

و در نهایت رعایت اصول شهرسازی به حفظ بافت شهر برای توسعه آتی و فعلی آن اهمیت دارد.

رای به اخذ جریمه

کمیسیون می تواند در مواردی که قطع بنا ضرورت ندارد رای به اخذ جریمه بدهد. برای صدور رای به اخذ جریمه از طرف کمیسیون عوامل زیر تاثیرگذارند.

نوع موقعیت ملک از نظر مکانی مثل اینکه ملک در خیابان اصلی، فرعی، کوچه بن باز یا بن بست باشد.

نوع استفاده از فضا ایجاد شده.

نوع ساختمان از نظر مصالح استفاده شده.

 نوع حوزه استفاده از اراضی.

اگر ملک مسکونی باشد کمیسیون ماده 100 شهرداری با توجه به ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافه جریمه ای دریافت می کند که از حداقل یک دوم ارزش معاملاتی ملک کمتر و از حداکثر سه برابر ارزش معاملاتی ملک بیشتر نباشد.

اگر ملک تجاری باشد کمیسیون ماده 100 شهرداری با توجه به ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافه جریمه ای دریافت می کند که از حداقل دو برابر ارزش معاملاتی ملک کمتر و از حداکثر چهار برابر ارزش معاملاتی ملک بیشتر نباشد.

تخلف مبنی بر عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ

در صورتی که با توجه به مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و ضوابط شهرداری محل، ساخت پارکینگ در آن ساختمان الزامی باشد ولی سازنده از احداث پارکینگ خودداری کند و یا در صورتی که با وجود پایان مراحل ساخت ساختمان امکان احداث پارکینگ وجود داشته باشد، این کمیسیون رای به اخذ جریمه همراه با اصلاح تخلف می دهد.

اگر ساخت پارکینگ امکان نداشته باشد کمیسیون با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضا پارکینگ، رای به اخذ جریمه می دهد. میزان جریمه با توجه به ارزش معاملاتی ساختمان، برای هر متر مربع مبلغی که از حداقل دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان کمتر و از حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان بیشتر نباشد. مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش 25 متر مربع است.

تغییر کاربری

زمانی که ساختمان مسکونی بر خلاف کاربری مندرج در پروانه آن، تغییر کاربری داده و محل کسب، پیشه یا تجارت شود. شهرداری به محض اطلاع از این موضوع، آن را به کمیسیون ماده 100 اطلاع می دهد تا این کمیسیون موضوع را بررسی کرده و نسبت به آن رای صادر کند.

اگر کمیسیون رای به تعطیلی این محل بدهد، مامورین شهرداری این تصمیم را اجرا می کنند. اگر کسی با اطلاع از تعطیلی این محل، باز هم از آنجا برای انجام فعالیت های تجاری استفاده کند، این بار علاوه بر تعطیلی محل، شخص متخلف به حبس از 6 ماه تا دو سال و جزا نقدی  از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم می شود.

روند اجرایی کمیسیون

پس از اینکه کمیسیون ماده 100 شهرداری تخلفات ساختمان مربوطه را بررسی کرد رای خود را صادر می کند. این رای به ذینفع ابلاغ شده و او لایحه دفاعی خود را به کمیسیون می فرستد.

معمولا جلسات کمیسیون بدون حضور ذینفع برگزار می شود مگر در موارد استثنایی که حضور او برای ادا توضیحات لازم باشد.

پس از صدور رای کمیسیون ماده 100 شهرداری، اداره شهرداری، مالک ساختمان یا نماینده او می تواند علیه این رای اعتراض کند. این اعتراض در کمیسیون دیگری مطرح می شود که اعضا آن متفاوت از اعضا کمیسیون ماده 100 هستند و رای این کمیسیون قطعی است.

مرجع شکایت از تصمیم های قطعی کمیسیون ماده 100 شهرداری

آرا قطعی صادره از  کمیسیون ماده 100 شهرداری قابل شکایت در دیوان عدالت اداری هستند .