شرایط ابطال مبایعه نامه عادی - حق جو

تعریف عقد بیع

عقد بیع در واقع همان عقد فروش است که در آن شخصی (فروشنده) مالی را به شخص دیگر (خریدار) منتقل کرده و در مقابل از او ثمن دریافت می کند.

تعریف مبایعه نامه

مبایعه نامه سند عادی انجام معامله محسوب می شود که در آن علاوه بر ایجاب و قبول دو طرف معامله، میزان ثمن معامله و شروط ضمن آن و نوع و مشخصات مبیع کاملا مشخص شده است. مبایعه نامه را نمی توان به راحتی فسخ کرد و فسخ آن از طریق خیارات یا شروط ضمن عقد ممکن است.

مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان

تنظیم مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان به صورت عادی ممنوع بوده و حتما باید به صورت رسمی تنظیم شود. اگر برای پیش فروش آپارتمان سند عادی تنظیم شده باشد علاوه شکایت کیفری می توانید ابطال مبایعه نامه و استرداد (پس گرفتن) ثمن را نیز مطالبه کنید.

ضمن مبایعه نامه برای تضمین حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی مبلغی به عنوان وجه التزام مشخص می شود و اگر فروشنده در تاریخ مقرر حاضر نشود باید وجه التزام را بپردازد.

 

موارد انحلال مبایعه نامه

اقاله

هیچ یک از طرفین مبایعه نامه نمی توانند به تنهایی آن را فسخ کنند، اما طرفین می توانند هر زمان که خواستند به دلایلی مثل عدم تمایل به انجام  تعهدات یا عدم رضایت به ادامه معامله با توافق معامله را اقاله کنند. در نتیجه اقاله، مبایعه نامه منحل شده و هر یک از طرفین می توانند ثمن و مبیع خود را از طرف دیگر پس بگیرند.

حتی اگر موضوع مورد معامله تلف شده باشد باز هم آن معامله قابل اقاله است و در اینجا چون موضوع معامله تلف شده، خریدار باید مثل یا قیمت آن را به فروشنده تسلیم کند.

خیارات

در عقود لازم مثل عقد بیع، طرفین نمی توانند به راحتی عقد را فسخ کنند از همین رو قانون گذار برای فسخ این عقود مواردی را وضع کرده است که به آنها خیارات گویند. خیارات در تمام عقود لازم کاربرد دارند اما سه تا از خیارات مخصوص عقد بیع هستند.

خیار مجلس: خیار مجلس به طرفین عقد اجازه می دهد در مجلس عقد و تا زمانی که از یکدیگر جدا نشده اند عقد را فسخ کنند. در عقد بیع به محض اینکه طرفین از یکدیگر جدا شدند خیار مجلس از بین می رود.

خیار حیوان: این خیار در بیع حیوان جاری است و خریدار حیوان با استفاده از این خیار می تواند از زمان عقد تا 3 روز پس از آن، عقد را فسخ کند.

خیار تاخیر ثمن: خیار تاخیر ثمن مخصوص فروشنده بوده و زمانی قابل اِعمال است که برای پرداخت ثمن اجل و مدتی تعیین نشده باشد. پس در معامله ای که ثمن آن حال بوده و باید به محض عقد پرداخت شود، اگر خریدار آن را نپردازد فروشنده 3 روز پس از عقد می تواند این خیار را اعمال کند. یعنی از زمان عقد فروشنده تا 3 روز صبر می کند و در صورت عدم پرداخت ثمن پس از 3 روز با استناد به خیار تاخیر ثمن آن معامله را فسخ می کند حتی اگر خریدار بخشی از ثمن را هم پرداخته باشد باز هم فروشنده حق اعمال این خیار را دارد.

خیارات دیگر همچون خیار عیب، غبن، تدلیس و غیره نیز در عقد بیع قابل استناد می باشند.

همچنین طرفین می توانند در عقد بیع، شرط کنند که هر یک از آنان یا شخص ثالث در مدت معینی بتواند عقد را فسخ کند.

        تمامی خیارات قابل اسقاط هستند و طرفین می توانند ضمن قرارداد و  مبایعه نامه تمام آنان را اسقاط کنند.

افلاس یا ورشکستگی خریدار

اگر پس از وقوع بیع خریدار مفلس یا ورشکسته شود در حالی که ثمن معامله را نپرداخته باشد. فروشنده می تواند مبیع را عینا از او پس بگیرد و برای این منظور بر تمام طلبکاران خریدار ارجحیت دارد ولی اگر مورد معامله تلف شده باشد و فروشنده برای گرفتن ثمن آن مراجعه کند باید در کنار سایر طلبکاران، آن را مطالبه کند و ارجحیتی ندارد.

 

جنون و سفه طرفین معامله

اگر پس از وقوع معامله مشخص شود که یکی از طرفین در زمان معامله مجنون یا سفیه بوده است معامله باطل می شود.

 

مرجع صالح برای رسیدگی به ابطال مبایعه نامه

هر یک از طرفین که ادعای فسخ یا بطلان مبایعه نامه را داشته باشد باید از طریق دادگاه با اظهار نامه این موضوع را به طرف مقابل اطلاع داده و پس از اطلاع دادخواست ابطال مبایعه نامه را به دادگاه تقدیم کند. لازم به ذکر است که این دعوا یک دعوا مالی محسوب می شود.