مراحل دریافت پایان کار ساختمانی - حق جو

در طول ساخت و ساز املاک و ساختمان ها باید قوانین مربوط به ساخت و ساز را رعایت کنید سپس وقتی ساخت و ساز تمام و ساختمان تکمیل شد به عنوان آخرین مرحله نوبت به دریافت پایان کار ساختمانی می رسد.

تشکیل پرونده

برای تشکیل پرونده مربوط به اخذ پایان کار ابتدا باید فرم درخواست پایان کار پروانه ساختمان تهیه و تکمیل شود. بعد از پر کردن فرم اگر ساخت و ساز برای نوسازی بود، باید عوارض نوسازی هم پرداخت شده و رسید آن به فرم درخواست پایان کار پیوست شود.

مدارک دیگری از جمله سند رسمی مالکیت، درخواست به شهردار برای گرفتن دستور، ثبت شماره و تاریخ در دبیرخانه و مشخص کردن زمان برای بازدید کارشناس دفتر فنی و شهرداری لازم است. کارشناس دفتر فنی و کارشناس شهرداری از ساختمان تکمیل شده بازدید کرده و آن را از نظر رعایت قوانین ساخت و ساز بررسی می کنند سپس گزارش آن را می نویسند. این گزارش هم به دیگر مدارک پیوست می شود. علاوه بر گزارش کارشناسان، به گزارش مهندس ناظر از روند ساخت و ساز ساختمان نیز نیاز است.

تعیین تخلف

بعد از تحویل مدارک پایان کار، کارشناس وضعیت مدارک و ملک را بررسی میکند و گزارش می دهد. اگر ملک خلافی نداشته باشد، مدارک آن به قسمت محاسبات شهرداری فرستاده شده و در این قسمت رسید عوارض، گزارش ناظر در مرحله پایان ساختمان و برگه اتمام بنا ارائه می شود. برگه اتمام بنا تشکیل شده از پیش نویس پایان کار و تایید رییس بازرسی است.

اما اگر ملک خلافی داشته باشد، خلافی آن در کمیسیون داخلی و کمیسیون ماده 100 شهرداری بررسی می شود. در این زمان از مالک می خواهند ظرف 10 روز توضیحاتی را در خصوص تخلف ساختمانی ارائه کند و بعد از توضیحات مالک، کمیسیون ها رای گیری کرده و تصمیم خود را اعلام می کنند. سپس رییس بازرسی، معاون شهرسازی و شهرداری تاییدیه صادر و به دبیرخانه شهرداری منطقه می فرستند.

گاهی کمیسیون ماده 100 شهرداری برای برخی از ساختمان ها جریمه ای را در نظر می گیرد، در صورت پرداخت جریمه توسط مالک، گواهی پایان کار ساختمانی او صادر می شود. اما اگر مالک جریمه را پرداخت نکند، موضوع به کمیسیون تجدید نظر ماده 100 شهرداری فرستاده شده و این کمیسیون آن را بررسی میکند. اغلب کمیسیون اخیر رای به تخریب ساختمان می دهد و در این صورت مالک دوماه برای قلع و قمع ساختمان فرصت دارد، اگر بعد از دوماه ساختمان تخریب نشده بود، شهرداری خود اقدام به تخریب آن می کند، درحالیکه هزینه این تخریب را از مالک می گیرد.

تامین خواسته چیست و نحوه توقیف اموال - حق جو

تامین خواسته

از زمانی که خواهان دادخواست دعوا را مطرح می کند تا زمانی که حکم قطعی در مورد دعوا مطرح شده، صادر شود مدتی زمان می برد. این زمان برای خوانده (بدهکار) فرصت خوبی است که با انتقال اموال و وجوه خود از اجرای موثر حکم به نفع خواهان (طلبکار) جلوگیری کند. علاوه بر این مورد ممکن است در این فاصله زمانی، مالی که خواسته دعوا بوده است دچار نقص یا عیب شود لذا برای جلوگیری از این موارد و به منظور حمایت از حقوق خواهان قانون گذار برای این موارد تامین خواسته را ایجاد کرده است.

منظور از تامین خواسته در اصطلاح حقوقی در امنیت نگه داشتن و مراقبت از خواسته دعوا است. در واقع خواهان می تواند از دادگاه درخواست تامین خواسته کرده و از این طریق با صدور قرار تامین خواسته، خواسته دعوا را در بازداشت قراردهد تا از هر گونه انتقال و عیب و نقص در امان باشد.

 

موارد صدور قرار تامین خواسته

صدور قرار تامین خواسته بدون گرفتن تامین از خواهان

دعوا به استناد سند رسمی اقامه شده باشد. (سندی که در دفاتر اسناد ایجاد و ثبت شده باشد، سند رسمی است.)

در صورتی که خواسته دعوا در معرض تضییع و تفریط باشد یعنی ممکن است خواسته دعوا دچار نقص یا عیب شود. این مورد باید با شهادت شهود، امارات، معاینه یا تحقیق محلی برای دادگاه اثبات شود.

دعوا با استناد به اسناد تجاری واخواست شده اقامه شده باشد. منظور از اسناد تجاری چک، سفته و برات و منظور از واخواست شده این است که برای آنان گواهی عدم پرداخت گرفته شده باشد.

صدور قرارتامین خواسته با گرفتن تامین از خواهان

به جز موارد ذکر شده در بالا در سایر موارد، خواهان باید برای صدور قرار تامین خواسته، تامین بدهد، این تامین در واقع مبلغی است که برای جبران خسارت احتمالی خوانده، توسط دادگاه تعیین و به صندوق دادگستری واریز می شود.

اگر دادگاه در نهایت حکم به بی حقی خواهان صادر کند، خسارت بازداشت مال خوانده از این تامین پرداخت می شود.

خوانده هم در دو مورد می تواند درخواست تامین خواسته کند، اول درخواست تامین خواسته به خاطر خسارت ناشی از دادرسی. دوم در خواست تامین خواسته در مورد خسارت ناشی از حق الوکاله وکیل.

شرایط صدور تامین خواسته

قرار تامین خواسته به درخواست خواهان صادر می شود. خواهان می تواند این درخواست را قبل از دادخواست دعوا اصلی، ضمن دادخواست دعوا اصلی یا حتی در جریان دادرسی و قبل از صدور رای مطرح کند.

خواسته دعوا خواهان باید قطعی و مُنَجَّز باشد. به این معنا که زمان مطالبه خواسته  رسیده و خواسته او وجود داشته باشد.

اگر خواسته، دارای سند رسمی یا در معرض تضییع و تفریط باشد طوری که بیم نابودی آن رود، می توان قبل از زمان سررسید برای موضوع آن درخواست صدور قرار تامین خواسته کرد.

میزان خواسته خواهان باید مشخص و معلوم باشد نه مجهول. در دادخواست باید مبلغ خواسته خواهان مشخصا درج شود.

خواسته عین معین و قابل تشخیص باشد. منظور این است که اگر خواسته دعوا مطالبه کالا (عین معین) است باید خصوصیات و مشخصات آن تعیین شود.

مرجع صالح به رسیدگی

مرجع رسیدگی به درخواست صدور قرار تامین خواسته، دادگاهی است که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را دارد.

اگر  خواسته دعوا اصلی مال غیر منقول (زمین یا خانه) باشد، باید دعوا و درخواست صدور قرار تامین خواسته در دادگاه محل وقوع آن مال مطرح شود. اما اگر خواسته دعوا اصلی مال منقول مثل اتومبیل یا وجه نقد باشد، باید دعوا و درخواست صدور قرار تامین خواسته در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح شود.

پس از صدور قرار و ابلاغ آن به خوانده او 10 روز فرصت دارد که به قرار تامین خواسته در دادگاه صادرکننده آن اعتراض کند.

نحوه اجرا قرار تامین خواسته

گاهی خوانده پس از اطلاع از صدور قرار تامین خواسته، مالی را که قرار تامین برای بازداشت آن صادر شده یا یکی دیگر از اموال خود را برای بازداشت به اجرا احکام دادگستری معرفی می کند. اما متاسفانه در بیشتر مواقع بازداشت مال خوانده از طریق اقدامات قانونی به وی تحمیل می شود.

از ابلاغ تا اجرا قرار تامین خواسته

قرار تامین پس از صدور باید فورا به خوانده ابلاغ و پس از آن اجرا شود. در مواردی که از یک طرف ابلاغ فوری قرار تامین خواسته ممکن نیست و از طرف دیگر هم خواسته دعوا در معرض تضییع و تفریط قرار دارد، با درخواست خواهان ابتدا قرار را اجرا سپس به خوانده ابلاغ می کنند.

 

قواعد اجرا قرار تامین خواسته

تامین عین معین

اگر خواسته خواهان عین معینی باشد مثل ماشین، جواهر یا خانه معین، همان خواسته عینا بازداشت می شود مگر طرفین برای بازداشت مال دیگری توافق کنند یا بازداشت آن مال معین ممکن نباشد که در این صورت معادل قیمت آن مال از سایر اموال خوانده بازداشت می شود.

تامین محصول املاک و باغات

دو سوم محصول املاک یا باغات خوانده قابل توقیف به نفع خواهان است چه این محصولات جمع آوری شده چه نشده باشند.

اگر محصول جمع آوری شده باشد مامور اجرا فقط سهم خوانده را مشخص می کند اما اگر محصول جمع آوری نشده باشد، مامور اجرا باید در موقع برداشت هرچند بار که طول بکشد حاضر شود و بدون هیچگونه دخالتی در عملیات برداشت صرفا سهم خوانده را معین کند. خوانده یا نماینده او نیز می توانند در این زمان ها حاضر شوند.

آثار اجرا قرار تامین خواسته

انتقال مال توقیف شده ممنوع است. اگر خوانده مال توقیف شده را به دیگری منتقل کند، خواهان می تواند درخواست ابطال این معامله را در دادگاه مطرح کند.

تصرفات خوانده نسبت به مال خود به علت توقیف آن محدود می شود. مثلا دیگر نمی تواند مال خود را بفروشد یا به نحو دیگر آن را منتقل کند و صرفا می تواند از آن مال استفاده کند.

اثر بعدی که توقیف مال برای خوانده به همراه دارد این است که اگر رای دادگاه به نفع خوانده صادر شود او می تواند خسارت های ناشی از صدور قرار تامین خواسته را از طریق دادگاهی که رای به این قرار داده است مطالبه کند.

اگر مال خوانده در دست شخص دیگری است یا خوانده از شخصی طلبی دارد. اگر این مال یا طلب به عنوان تامین بازداشت شود، شخص ثالث حق ندارد این مال یا بدهی را به خوانده بپردازد.

دعوا الزام به تنظیم سند رسمی مالی است یا غیر مالی - حق جو

برای دعاوی مالی یا غیر مالی قانون گذار تعریف مشخصی را ارائه نداده است اما می توان اینگونه استنباط کرد که اگر خواسته دعوا یا نتیجه حاصل از دعوا مالی باشد، دعوا مالی و اگر خواسته دعوا یا نتیجه حاصل از دعوا غیر مالی باشد دعوا غیر مالی خواهد بود. برای مثال دعوا دریافت مبلغ چک یا دعوا دریافت اجاره بها دعوا مالی اما دعوا صدور حکم ورشکستگی دعوا غیر مالی است.

برخی از دعاوی مثل دعوا طلاق، ورشکستگی و… مشخصا دعوا غیر مالی اند و برخی دیگر مثل دعاوی که خواسته آنها مطالبه وجه است مشخصا دعوا مالی اند ولی برخی دیگر از دعاوی مثل دعوای الزام به تنظیم سند از جهت مالی یا غیر مالی بودن مبهم اند.

به جهت اینکه اکثر دادگاه ها دعوا الزام به تنظیم سند رسمی را دعوا مالی محسوب می کنند این دعوا در عرف به عنوان یک دعوا مالی شناخته می شود چرا که موضوع این دعوا یک مال است. با این حال برخی از اساتید و صاحب نظران حقوقی نظیر دکتر لنگرودی این دعوا را، دعاوی غیر مالی می دانند.

 

انواع دعاوی مالی

دعوا درخواست وجه چک، سفته، برات، حواله، قرض

دعوا مطالبه ثمن مبیع یا استرداد ثمن

دعوا مطالبه اجرت المثل یا اجاره عقب افتاده

دعوا مطالبه خسارت اعم از خسارت قهری یا قراردادی

دعوا مطالبه سهم الارث

دعوا اثبات مالکیت

دعوا ابطال ظهر نویسی چک

دعوا الزام به تنظیم سند

دعوا خلع ید غاصبانه

دعوا تسلیط یا وضع ید

دعوا اعتراض به میزان شارژ ساختمان

دعوا تجویز فروش مال مشاع غیر ثبتی

دعوا بی اعتباری معامله موضوع سند رسمی یا عادی

دعوا ابطال سند در وجه حامل

دعوا ابطال سند وقف

دعوا اثبات وصیت مالی

دعوا مطالبه مال موهوب یا استرداد آن

دعوا استرداد جهیزیه

دعوا مطالبه سهم الشرکه

دعوا اخذ به شفعه

دعوا تحویل موصی به

دعوا فک رهن

دعوا ابرا

دعوا اثبات اقاله

دعوا استرداد عاریه

و سایر دعاوی که خواسته آنها مطالبه وجه است.

 

انواع دعوا غیر مالی

تمامی دعاوی که مالی نباشند یا به قولی خواسته آنها مطالبه وجه نباشد دعوا غیر مالی محسوب می شوند که در زیر برخی از آنان را برایتان می شماریم.

دعوا الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره

دعوا اعلام جزیی یا اساسی بودن تعمیرات عین مستاجره

دعوا تخلیه ملک اجاره

دعوا صدور حکم به وصل آب، برق، گاز

دعوا رفع تصرف عدوانی، ممانعت از حق یا مزاحمت ملکی

دعوا تجویز انتقال منافع به غیر و امثالهم

سند انتقال اجرایی چیست + نمونه - حق جو

سند انتقال اجرایی چیست؟

سند نوشته ای است که برای اقامه دعوا یا دفاع قابل استناد بوده و از مهم ترین دلایل اثبات دعوا در امور مدنی محسوب می شود. سند در قانون مدنی دو نوع است یکی سند عادی که اشخاص آن را تنظیم می کنند و یکی سند رسمی که مامور دولت آن را تنظیم و ثبت می کند.

قانون گذار برای برخی از اسناد عادی، قدرت اجرایی در نظر گرفته است ازین رو این اسناد، در حکم سند لازم الاجرا محسوب می شوند. صاحبان این اسناد می توانند با مراجعه به دوائر اجرا اداره ثبت، صدور اجراییه برای این اسناد را درخواست و مفاد آن را اجرا کنند.

چنانچه این اسناد براساس حکم مراجع قضایی، اجرا ماده 34 قانون ثبت، مقررات مالیاتی یا تامین اجتماعی تنظیم شده باشند سند انتقال اجرایی یا انتقال نامه اجرایی نامیده می شوند.

سند انتقال چیست؟

سند انتقال، یک اصطلاح عام بوده و به اسنادی گفته می شود که ضمن آن ها مالی از شخصی به شخص دیگر منتقل می شود اعم از اینکه سند به صورت عادی یا رسمی تنظیم شده باشد.

سند رسمی که برای اجرا حکم یا طبق دستور مقام صلاحیت دار در دفاتر اسناد به صورت رسمی تنظیم و ثبت می شود، سند انتقال اجرایی است. ماهیت حقوقی این سند می تواند بیع، اجاره، صلح، هبه و غیره باشد اما اثر آن در هر صورت انتقال است.

انواع اسناد انتقال اجرایی

اسناد انتقال اجرایی ناشی از اجرای اسناد

اسناد انتقال اجرایی ناشی از اجرای احکام

اسناد انتقال اجرایی ناشی از اجرا آرا مراجع حل اختلاف مالیاتی و هیئت های تشخیص مطالبات سازمان تامین اجتماعی

اسناد انتقال اجرایی ناشی از اجرای اسناد

سند رسمی سندی است که در دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر رسمی ثبت ازدواج توسط مامور دولت تنظیم و ثبت می شود. مزیتی که این سند نسبت به سند عادی دارد این است که صاحب آن می تواند بدون مراجعه به دادگاه از این دفاتر اجراییه بگیرد و اجراییه را توسط ضابطین دادگستری در زمان مقرر به اجرا گذارد.

قانون گذار برای برخی از اسناد عادی مثل چک های بانکی، قراردادهای بانکی تنظیم شده در بانک، آرا برخی مراجع حل اختلاف اداری که دارای وثیقه نیستند را هم در حکم اسناد لازم الاجرا قرار داده است.

در اسنادی مثل سند ازدواج، رهن، قبوض اقساطی و اسناد عادی که در حکم سند لازم الاجرا هستند، وصول طلب در صورت عدم پرداخت بدهی توسط بدهکار، از طریق بازداشت و فروش اموال انجام می شود.

در اینگونه موارد ابتدا اجراییه صادر و به بدهکار ابلاغ می شود. از زمان ابلاغ او 10 روز فرصت دارد که یا بدهی را کامل پرداخت کند یا مالی را برای اجرا معرفی کند یا با اثبات عدم توانایی پرداخت بدهی برای پرداخت آن زمان بگیرد.

در این زمان 10 روزه متعهد له (طلبکار) می تواند درخواست کند که از اموال بدهکار به میزان طلب او بازداشت شود.

طلبکار باید ضمن درخواست خود مالی از اموال بدهکار را هم معرفی کند ممکن است این مال از اموال منقول مثل اتومبیل، سهم الشرکه، خط تلفن و امثالهم باشد اعم از این که این اموال نزد خود شخص یا نزد شخص ثالث باشد. ممکن هم است که مال غیر منقول نظیر خانه، زمین و غیره را معرفی کند. به هر صورت مال معرفی شده بازداشت و به مزایده گذاشته شده و به بالاترین قیمت فروخته می شود.

اسناد انتقال اجرایی ناشی از اجرا احکام دادگاه

قوانین در هر جامعه برای ایجاد آرامش، امنیت و جلوگیری از سو استفاده افراد وضع شده و  در دادگاه ها به اجرا گذاشته می شوند.

گاهی افراد اموال خود نظیر خانه یا زمین را با سند عادی فروخته و برای تنظیم سند رسمی آن اقدامی نمی کنند در این زمان خریدار با مراجعه به دادگاه درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح می کند. دادگاه پس از بررسی شرایط و دلایل ابرازی خریدار حکم به تنظیم سند رسمی را صادر می کند. اگر با وجود حکم دادگاه باز هم فروشنده حاضر به تنظیم سند رسمی نشود، این بار دادگاه ماموری را برای امضا سند به جای فروشنده به دفتر اسناد می فرستد.

در مواردی شخص به موجب سندی به دیگری بدهکار می شود اما از پرداخت بدهی خود در موعد مقرر خودداری می کند. در این زمان است که طلبکار در دادگاه علیه بدهکار اقامه دعوا می کند پس از اثبات بدهی و صدور حکم و اجراییه علیه بدهکار، اگر او باز هم از پرداخت بدهی خودداری کند. طلبکار می تواند با معرفی مالی از اموال بدهکار به اجرا احکام دادگاه از طریق بازداشت و فروش این اموال بدهی خود را وصول کند.

گاهی اشخاص برای حسن انجام کار یا دریافت وام مالی را نزد کارفرما یا بانک به عنوان وثیقه قرار می دهند. اگر کار خود را به نحو احسن انجام ندهند یا وام خود را پرداخت نکنند، بانک برای وصول طلب خود، مال مورد وثیقه را تملک کرده و می فروشد. کارفرما نیز برای جبران خسارت خود از دادگاه یا اداره ثبت، درخواست صدور اجراییه کرده و حقوق خود را وصول می کند.

اسناد انتقال اجرایی ناشی از اجرا آرا مراجع حل اختلاف مالیاتی و هیئت های تشخیص مطالبات سازمان تامین اجتماعی

آرا صادره از این مراجع توسط اجراییات دارایی و اجراییات تامین اجتماعی اجرا می شود. اگر این بخش ها به بدهکار ابلاغیه ای مبنی بر پرداخت بدهی ارسال کنند ولی بدهکار بدهی خود به این ادارات را پرداخت نکند. مسئول اجراییات اموال منقول یا غیر منقول وی را بازداشت و از طریق مزایده می فروشد.

اجاره یا خرید و فروش زمین، آپارتمان و ملک وقفی و اوقافی - حق جو

تعریف مال موقوفه

وقف در قانون مدنی یعنی مال حبس و منافع آن تسبیل شود، به بیان ساده تر یعنی مالک مال را از ملکیت خود خارج می کند تا منافع آن صرف امور خیر شود.

فروش مال موقوفه

فروش مال موقوفه فقط درشرایط خاصی امکان دارد

• خرابی مال موقوفه به طوری که تعمیر یا اصلاح آن ممکن نباشد.
• اختلافات شدید حاصله بین موقوف علیهم طوری که بیم قتل و خونریزی رود.

اگر مال موقوفه فروخته شود باید با پول آن هدف واقف به نحو دیگری اجرا شود و برای این کار کسب مجوز از سازمان اوقاف و امور خیریه ضروری است.

اجاره مال موقوفه

در بعضی موارد ممکن است با توجه به شرایط نه فروش مال موقوفه ممکن باشد نه استفاده از آن. در این شرایط می توان مال موقوفه را اجاره داد.

مستاجر در صورت تمایل به ساخت بنا در زمین موقوفه باید ابتدا وجهی را به متولی پرداخت کند و تا اخر عمر نیز که زمین در اختیار او است طبق روز اجاره بدهد ولی بنای ساخته شده در زمین موقوفه متعلق به خود مستاجر است و حتی پس از اخذ پایان کار می تواند برای آن سند نیز بگیرد.