قرارداد تجاری - بازرگانی - حق جو

قرارداد تجاری بازرگانی

اصولا قراردادها به دو دسته تجاری و غیر تجاری تقسیم می شوند.

براساس ماده 2 قانون تجارت موارد زیر از جمله معاملات تجاری محسوب می شوند.

• خرید یا بدست آوردن هر نوع مال منقول به قصد فروش یا اجاره.
• تصدی به حمل و نقل از راه آبی، هوایی یا خشکی
• انجام عملیات دلالی، کمیسیونی یا عاملی یا هر نوع خدمات تاسیساتی دیگر مثل آسان کردن معاملات ملکی یا پیدا کردن خدمتگذار و…
• تاسیس و راه اندازی کارخانجات
• تصدی به کار حراجی
• تصدی به هرگونه نمایشگاه عمومی.
• انجام عملیات صرافی و بانکی.
• معاملاتی که با برات انجام می شود اعم از اینکه بین تجار انجام شود یا غیر از تجار
• عملیات بیمه بحری یا غیر بحری.
• ساختن کشتی و خرید و فروش آن، کشتی رانی در داخل یا خارج و معاملات مربوط به آن.

هر قراردادی غیر از قرارداد در زمینه های ذکر شده، قرارداد مدنی (غیرتجاری) محسوب می شود.

قواعد لازم در قراردادهای تجاری

قراردادهای تجاری با قرارداد های مدنی متفاوت اند. مثلا قرارداد حمل و نقل در قانون مدنی قرارداد اجاره محسوب شده و متصدی آن اجیر است در حالیکه در قانون تجارت متصدی حمل و نقل وکیل محسوب می شود. در قانون مدنی در صورت تلف بار، اگر متصدی حمل و نقل تعدی و تفریط نکرده باشد مسئولیتی ندارد در حالیکه در قانون تجارت بهرحال مسئول است مگر ثابت کند بار، به علت بروز یک حادثه غیر قابل پیش بینی و خارجی مثل زلزله، سیل و … تلف شده است.

شروط خاص قراردادهای تجاری

در قانون ایران برای انعقاد قراردادهای تجاری شرایط خاصی ذکر نشده است و شرایط این قراردادها هم مثل سایر قرادادهای مدنی است.

شرایطی مثل تعیین دادگاه صالح برای رسیدگی به اختلافات ناشی از قرارداد که مثل قراردادهای غیر تجاری دادگاه صالح مشخص می شود یا نحوه ایجاب و قبول در اینگونه قراردادها که در واقع با قراردادهای غیر تجاری تفاوتی ندارد. منتها طرفین می توانند در چارچوب قانون در بعضی از مسائل مثل نحوه گرفتن ثمن معامله، محل تحویل مبیع و … با هم توافق کنند.

یکی از شروط خاص که ممکن است افراد ذیل قرارداد به آن اشاره کنند این است که قانون مصوب آینده در روابط آنها بی اثر باشد.

شرط تثبیتی

در مورد اینگونه شرط ها باید بدانید که قوانین به محض تصویب اجرا شده و اگر آمره باشند بر روابط اشخاص تاثیر می گذارند و ذکر اینگونه شرط ها مانع تاثیر قوانین نمی شود.

اینگونه شروط در قراردادهای بین المللی که بین یک دولت و اشخاص خصوصی خارجی منعقد می شوند بیشتر کاربرد داشته و اتفاقا در اینگونه قراردادها لازم الرعایه هستند چون ممکن است دولت طرف قرارداد بعد از مدتی از انعقاد آن، با تغییر قوانین خود و تصویب قوانین جدید تعهدات خود را تغییر دهد و این به ضرر اشخاص خصوصی خارجی است. به این شروط، شروط تثبیتی گویند.

قرارداد مشارکتی - حق جو

قرارداد مشارکتی

براساس قانون بانکداری بدون ربا، بانک ها می توانند در قالب عقود مشارکتی و مبادله ای به مردم تسهیلاتی را اعطا کنند.

عقود مبادله ای عقودی با سود یا بازدهی ثابت هستند که عقد قرض الحسنه، جعاله، اجاره به شرط تملیک و فروش اقساطی جزیی از آن محسوب می شوند.

عقود مشارکتی هم شامل عقد مشارکت مدنی، حقوقی، مضاربه، سلف و سرمایه گذاری است.

عقد قرض الحسنه

در نظام بانکداری ربوی، وجه نقد به عنوان وام در اختیار مشتریان قرار می گیرد تا آنها به هر صورتی که تمایل دارند آن را مصرف کنند ولی در بانکداری بدون ربا، بانک به مردم تسهیلاتی اعطا می کند تا با استفاده از آنها نیازهای خود را مستقیما بر طرف کنند مثل عقد قرض الحسنه برای ازدواج، تعمیر مسکن و …

عقود مشارکت با بازدهی متغیر

عقود مشارکت عقودی هستند که در آنها، بانک تمام یا بخشی از سرمایه مورد نیاز یک فعالیت اقتصادی اعم از تولیدی، تجاری یا خدماتی را تامین می کند و در پایان کار طبق قرارداد سود حاصل از این فعالیت ها بین طرفین عقد طبق توافق تقسیم می شود.

در ادامه انواع عقود مشارکت را بررسی می کنیم.

عقد مضاربه

مضاربه عقدی است که بین بانک و یک شخص حقیقی یا حقوقی منعقد می شود که براساس آن، بانک وجه و سرمایه مورد نیاز فعالیت تجاری را تامین کرده و انجام سایر امور برعهده طرف دیگر قرارداد خواهد بود. در پایان کار سود حاصل از این تجارت بین بانک و طرف مقابل طبق توافقی که در ابتدا کرده اند بسته می شود.

قرارداد مشارکت مدنی

مشارکت مدنی روشی است که بانک از طریق آن می تواند براساس قوانین شرعی با اشخاص حقیقی یا حقوقی معاملاتی را منعقد کرده و از این طریق نیازهای مالی آنان را برطرف کند.

مشارکت حقوقی شرکت های سهام

در اینجا منظور از مشارکت حقوقی این است که یا بانک بخشی از سرمایه شرکت های سهامی جدید را تامین می کند یا اقدام به خرید سهام شرکت های موجود سهامی می نماید.

بانک ها برای کمک به گسترش بخش های مختلف اقتصادی، اقدام به سرمایه گذاری های مستقیم در زمینه های تولیدی، بازرگانی و خدماتی در قالب شرکت های سهامی می کنند.

معامله سلف

معامله سلف، معامله ای است که در آن فروشنده بخشی از تولیدات خود را پیش فروش می کند به این صورت که کل قیمت معامله را دریافت کرده ولی موضوع معامله یا مبیع آن را پس از مدتی تحویل می دهد.

بانک برای تامین سرمایه کشاورزان و صنعتگران، بخشی از محصولات آنها را به صورت نقدی پیش خرید می کند که به این معامله، معامله سلف گویند.

عقود مبادله ای با بازدهی ثابت

عقود مبادله ای هم مثل عقود مشارکت از عقودی هستند که طبق آنها بانک، تمام یا بخشی از سرمایه مورد نیاز فعالیت های اقتصادی را تامین می کند با این تفاوت، که در عقود مبادله ای میزان سود بانک به صورت ثابت تعیین می شود و تغییر وضعیت سود دهی فعالیت اقتصادی تاثیری در میزان سود بانک نخواهد داشت.

فروش اقساطی

بانک ها می توانند برای انجام فعالیت های تولیدی و خدماتی کالاهایی را تهیه و از طریق فروش اقساطی به مردم عرضه کنند. کالاهایی مثل

• مواد اولیه، لوازم یدکی و ابزار کار
• ماشین آلات، تاسیسات و تجهیزات تولیدی
• مسکن

منظور از فروش اقساطی این است که مال به متقاضی خرید آن تحویل داده می شود و بهای آن طبق قرارداد در سررسیدهای معین به صورت قسطی پرداخت می شود.

اجاره به شرط تملیک

منظور از اجاره به شرط تملیک این است که طبق قرارداد اجاره اگر مستاجر، اجاره بها خود را در موعد مقرر بپردازد و علاوه بر آن سایر شرایط مندرج در عقد را هم رعایت کند، پس از پرداخت آخرین اجاره بها مالک عین مستاجره می شود.

حال بانک این امکان را برای متقاضیان مسکن و مشتریان خود که به فعالیت های اقتصادی به هر نحو اشتغال دارند فراهم کرده است که با انعقاد عقد اجاره به شرط تملیک، مالک ملک یا کارگاه مورد نظر خود شوند.

قرارداد جُعاله

قرارداد جعاله بین دو نفر منعقد می شود یکی جاعل که دستور انجام کار را می دهد و در نهایت مزد انجام آن را می پردازد یکی دیگر عامل که در ازای انجام کار مزد دریافت می کند.

بانک ها از قرارداد جعاله برای گسترش فعالیت های اقتصادی نظیر تولیدات صنعتی و کشاورزی، بازرگانی و خدماتی استفاده می کنند. بانک ها این قرارداد را گاهی به عنوان جاعل و گاهی هم به عنوان عامل امضا می کنند.

خرید دین

بانک ها می توانند اسناد و اوراق تجاری را که مدت سررسید آنها از یک سال نگذشته باشد از افراد خریداری کنند. اگر این اسناد برای انجام فعالیت های تجاری صادر شده باشند بانک آنها را به قیمت کمتری از مبلغ اسمیشان خریداری می کند.

این اسناد خریداری شده باید حقیقی و ناشی از معاملات تجاری بوده و همچنین دارنده آنها باید معتبر باشد تا به اصل و سود مبلغ لطمه ای وارد نشود.

قرارداد سرمایه گذاری - حق جو

قرارداد سرمایه گذاری

قرارداد سرمایه گذاری جز قراردادهای مشارکت مدنی محسوب می شود و ضمن آن افراد بدون نیاز به ثبت شرکت و پرداخت مالیات، فعالیت هایی شبیه به فعالیت شرکت های تجارتی انجام می دهند.

امضا کنندگان این قرارداد مشارکت برای تصمیم گیری و انجام فعالیت ها، مدیرانی را از بین خود انتخاب می کنند. این مدیران، نماینده شرکا بوده و سرمایه شرکت را در موضوعات مختلف سرمایه گذاری می کنند.

موارد زیر موارد مندرج در نمونه قرارداد سرمایه گذاری است که طبق ماده 10 قانون مدنی و مواد قانون تجارت تنظیم شده است و برای تمام امضا کنندگان آن معتبر و لازم الاجراست.

موضوع قرارداد سرمایه گذاری

مدیران می توانند طبق این قرارداد، موضوع فعالیت خود را همه نوع فعالیت تجاری اعم از صادرات و واردات، خرید و فروش (سهام، املاک، اراضی و …)، هرنوع ساخت و ساز یا هر فعالیت دیگری که  سودآور باشد بجز فعالیت های غیر قانونی قرار دهند.

سرمایه

سرمایه فعالیت های این مشارکت مثل شرکت های تجاری از طریق آورده شرکا تامین می شود که ذکر میزان آورده نقدی و غیر نقدی هر شریک در قرارداد الزامی است.

مدت قرارداد

شرکت فعالیت خود را از زمان انعقاد این قرارداد آغاز می کند و تا زمانی که سه چهارم شرکا که بیش از نصف سرمایه را در اختیار دارند به طور کتبی تقاضا انحلال شرکت را نکنند به فعالیت خود ادامه می دهد.

مدیران مشارکت از زمان وصول تقاضانامه برای انحلال دوماه فرصت دارند با تشکیل جلسه ای با حضور شرکا نسبت به انحلال شرکت تصمیم بگیرند. این جلسه با حضور سه چهارم شرکا رسمی است.

حضور نیافتن هر یک از متقاضیان انحلال یا نماینده قانونی ایشان، بدون عذر موجه به معنی انصراف از انحلال شرکت است.

حال اگر برخی از شرکا شرکت با انحلال آن مخالفند، می توانند سهم الشرکه شرکا متقاضی انحلال را خریداری نمایند و صورت جلسه ای برای جلوگیری از انحلال شرکت امضا کنند.

ولی در صورتی که تصمیم به انحلال شرکت گرفته شود، مدیران وظیفه دارند اموال و دارایی های شرکت و سود و زیان حسابرسی نشده آن را مشخص کرده و به تایید و امضا کلیه شرکا برسانند سپس به تسویه و تقسیم اموال بین شرکا اقدام کنند.

نحوه تقسیم سود قرارداد سرمایه گذاری

در پایان بهمن ماه هرسال، سود حاصل از سرمایه گذاری های شرکت در طول همان سال، محاسبه و به نسبت سهم الشرکه شرکا به آنها پرداخت می شود.

البته ممکن است در مواردی طبق تصمیم اکثریت شرکا یا شرکایی که بیش از نصف سرمایه را در اختیار دارند سود تقسیم نشده و انباشته شود تا در فواصل گوناگون طبق تصمیم شرکا بین آنها تقسیم شود.

تعیین میزان سود و تقسیم آن توسط حسابرس رسمی انجام می شود و در مقابل پرداخت سود، از شرکا رسید گرفته می شود.

مدیریت مشارکت

اکثریت شرکا یا افرادی که بیش از نصف سرمایه شرکت را در اختیار دارند، 5 نفر از شرکا شرکت مدنی را به عنوان مدیر شرکت انتخاب می کنند که یکی از آنها وظیفه مدیریت اجرایی را برعهده می گیرد.

این مدیران وظیفه دارند بر نوع و نحوه سرمایه گذاری شرکت، مدیریت و نظارت داشته باشند و امور اجرایی شرکت را انجام دهند.

مدیران شرکت در زمان تشکیل شرکت انتخاب می شوند و تا زمان انحلال آن در سِمت خود باقی می مانند مگر شرکایی که بیش از نصف سرمایه را در اختیار دارند، در خواست عزل یک یا تمام آنها را داشته باشند. بعد از عزل مدیر یا مدیران سابق، مدیران جدید با انتخاب شرکا به شکلی که در بالا ذکر شد انتخاب می شوند.

مدیران عزل شده از زمان عزل یک ماه فرصت دارند، گزارش اقدامات و سرمایه گذاری هایی را که انجام داده اند به مدیران جدید تحویل دهند. در صورت عدم تحویل گزارش، خسارت وارده به شرکت به عهده مدیران سابق خواهد بود که مقدار خسارت از سرمایه یا سود احتمالی آنان کسر می شود.

خود مدیران هم می توانند، از مسئولیت خود کناره گیری کنند. از زمان در خواست هر یک از مدیران برای استعفا، شرکا دو ماه فرصت دارند که شخص دیگری را به جای او انتخاب کنند و تا پایان دو ماه و انتخاب مدیر جدید، مدیر سابق باید همچنان به وظایف خود عمل کند ولی بعد از این زمان حتی اگر مدیر جایگزین انتخاب نشده بود، این شخص هیچ مسئولیتی در قبال شرکت ندارد.

حق الزحمه و پاداش مدیران

از پنج مدیر انتخابی شرکت فقط به یکی از آنها که مدیر اجرایی شرکت است حق الزحمه پرداخت می شود و سایرین به صورت تبرعی مدیریت شرکت را بر عهده دارند. این حق الزحمه به صورت سالانه توسط اکثریت شرکا تعیین و از حساب شرکت پرداخت می شود.

وظایف و اختیارات مدیران

مدیران وظیفه دارند زمینه های مناسب که قابل سرمایه گذاری هستند را شناسایی و نسبت به سرمایه گذاری در آنها اقدام کنند. سرمایه گذاری همیشه با ریسک همراه بوده است اما در سرمایه گذاری هایی که میزان ریسک در آن بالا است، بهتر است ضمن صورت جلسه ای همه مدیران در مورد آن تصمیم گیری کنند و پس از تایید همه آنها سرمایه گذاری انجام شود.

مدیران باید حداقل هر دو ماه یکبار برای بررسی موضوعات مختلف جلسه ای تشکیل دهند و صورت جلسه آن را بایگانی کنند. همچنین آنها باید بر نحوه سرمایه گذاری شرکت شخصا یا از طریق فردی متخصص نظارت داشته باشند.

مدیران متعهدند در انجام تمام وظایف خود اعم از سرمایه گذاری، استخدام کارکنان و … قوانین و مقررات و همچنین مصلحت شرکت را رعایت کنند.

آنها که به عنوان امین شرکت شناخته می شوند باید صادق و امانت دار باشند و هیچ مسئله ای را حتی مصلحتی مخفی نکنند و همیشه منافع جمعی شرکا را بر منافع فردی خود ترجیح دهند.

انجام کلیه امور شرکت به جز آنچه طبق قانون برعهده تمام مدیران و شرکا می باشد به عهده مدیر اجرایی است. وظایف او شامل استخدام و پرداخت حقوق کارکنان طبق قانون کار و همچنین نظارت بر کار آنان، اجاره محل کار، پاسخگویی به مشتریان و طرفین قرارداد و … است. همچنین او وظیفه دارد مشاورین متخصص با حقوق توافقی مورد تایید 2 نفر از مدیران دیگر را استخدام کند.

توافقات شرکا

هر سرمایه گذاری یا خرید و فروشی که از طرف شرکت انجام می شود، یک یا چند نفر از شرکا به نمایندگی از تمام شرکا انجام میدهند و نمایندگی خود را در ذیل اسناد مربوطه ذکر می نمایند. بنابراین کلیه شرکا نسبت به سرمایه گذاری ها و عملیات شرکت مسئول بوده و در صورت لزوم باید در مراجع دولتی و قضایی، در برابر اشخاص ثالث پاسخگو باشند.

پرداخت مالیات، حق بیمه و حقوق دولتی مربوط به شرکت برعهده تمام شرکا است و اگر سندی به نام یک یا چند تن از شرکا باشد، پرداخت مالیات آن سند و حقوق دولتی مربوط به آن برعهده تمام شرکا است حتی بعد از انحلال شرکت.

نحوه ورود و خروج شرکا از مشارکت

به غیر از مواردی که شخصی از شرکا فوت می کند و وراث او به عنوان نماینده قانونی وی، جانشین او در شرکت می شوند. در موارد ورود شخص جدید به شرکت، شرکایی که بیش از نصف سرمایه را در اختیار دارند باید حضور شریک جدید را تایید و تصویب کنند.

هر یک از شرکا که تمایل به خروج از شرکت داشته باشد باید درخواست کتبی خود برای خروج را 3 ماه زودتر به مدیر اجرایی تحویل دهند. مدیر اجرایی از زمان دریافت درخواست خروج یک هفته فرصت دارد تمام شرکا را از این موضوع مطلع کند. ممکن است شرکا دیگر سهم الشرکه او را خریداری کنند یا با او تسویه شود اما اگر نه کسی سهم او را خرید نه موجودی حساب شرکت کافی برای تسویه بود، جلسه ای با حضور اکثریت شرکا برای تصمیم گیری در مورد نحوه تسویه تشکیل می شود.

برای تسویه با شریکی که قصد خروج دارد باید آورده او به شرکت و سود احتمالی متعلق به او که هنوز پرداخت نشده است، پرداخت شود.

قرارداد ساختمانی - حق جو

قرارداد ساختمانی

در قرارداد اجرای ساختمان هم مثل سایر قراردادها مشخصات و نشانی دو طرف عقد، موضوع عقد، مبلغ آن، مدت زمان اجرای تعهد، نوع و اسناد و مدارک ضمیمه قرارداد در آن ذکر می شود.

اجرا کننده قرارداد باید ابتدا محل ساختمان،  تمام اسناد و مدارک مربوط به آن را مورد بررسی قرار دهد سپس تعهد ساخت ساختمان را قبول کند.

معمولا طراحان، نقشه ساختمان را طراحی کرده و مهندسان صرفا وظیفه ساخت ساختمان، طبق نقشه طراحی شده را دارند. اگر طراحان در طرح نقشه مرتکب اشتباه یا خطایی شوند خودشان مسئول هستند و مهندس اجرا کننده مسئولیتی در قبال اشتباه طراحان نخواهد داشت.

ناظر قرارداد ساختمانی

ناظر شخص حقیقی یا حقوقی است که پروانه اشتغال و نظارت بر ساختمان در یک یا چند رشته اصلی را دارد و از طرف شهرداری برای نظارت بر چگونگی ساخت ساختمان انتخاب می شود و باید بررسی کند که ساختمان طبق طرح و نقشه موجود و با رعایت کلیه قوانین مربوط به ساختمان سازی ساخته می شود.

ناظر هماهنگ کننده قرارداد ساختمانی

ناظر هماهنگ کننده شخص حقیقی است که پروانه اشتغال و نظارت بر ساختمان در رشته معماری یا عمران را دارد. وظیفه این ناظر، هماهنگی ناظران دیگر در یک ساختمان و همچنین ارسال گزارش از مراحل ساختمانی به شهرداری و سایر مراجع مربوطه است.

قرارداد ساختمانی براساس فهرست بها

منظور از قرارداد براساس فهرست بها، قراردادی است که مبلغ کل آن از جمع تمام هزینه ها که در فهرست بها به صورت مقطعی درج شده اند مشخص شمی شود.

در این گونه قراردادها بر اساس فهرست بها، ابتدا با توجه به نقشه طراحی شده، مشخصات و جزییات کار معین می شود سپس مهندسان مشاور با توجه به مشخصات فنی مقادیر کار را مشخص می کنند.

فهرست این مقادیر در فصل های جداگانه تهیه شده و در آخر هزینه های طرح با ضرایب مربوط مثل هزینه تجهیز یا برچیدن کارگاه و غیره مشخص و تخفیف یا اضافه پیشنهاد پیمانکار از این مورد کسر یا به آن اضافه می شود و در نهایت این مبلغ، مبلغ کل قرارداد خواهد بود.

قرارداد ساختمانی به صورت پیمان مدیریت

در این قرارداد مبلغ کار پیمانکار درصد ثابتی از کلیه مخارج ساختمانی است. مثلا 10% از کلیه مخارجی که برای ساختمان می شود به پیمانکار تعلق می گیرد مخارجی مثل حقوق پرسنل، خریدها و …

روش دیگر پرداخت مبلغ کار به پیمانکار، قرارداد امانی با پرداخت ثابت است. به این صورت که تمامی مخارج پیمانکار به طور دقیق پرداخت می شود ولی مخارج مافوق پیمانکار مبلغ ثابتی خواهد بود که به صورت توافقی مشخص می شود.

انجام کارهای ساختمانی توسط کارفرما

در مواردی که ابعاد کار گسترده نیست گاهی کارفرما با داشتن نیروی کار کافی و متخصص و با استخدام کارگر خود انجام کار را بر عهده می گیرد. معمولا از این روش شهرداری ها، اداره راه، اداره مسکن و شهرسازی برای عملیات بهسازی و نگهداری استفاده می کنند.

قرارداد ساختمانی براساس برنامه ریزی پیشرفت کار

در بعضی از عملیات اجرایی بخاطر مشخص نبودن حجم عملیات نمی توان مبلغ دقیقی را برای انجام آن معین کرد مثل قراردادهای مربوط به حفر چاه یا کشف میادین نفت و گاز. در این موارد مبلغ کار براساس پیشرفت کار مشخص می شود.

قرارداد ساختمانی براساس برآورد کلی یا مبلغ ثابت

در این نوع قرارداد با توجه به نوع کار، مشخصات و ابعاد آن در ابتدای کار مبلغ ثابتی به عنوان مبلغ کار برای پیمانکار مشخص می شود. حتی ممکن است فهرست بهایی هم در این مورد تهیه شود تا پیمانکار با بررسی آن مبلغ کار خود را پیشنهاد دهد.

معمولا این نوع قرارداد در واحدهای مسکونی انبوه، کارخانجات و تمامی ساختمانهایی که دارای ابعاد مشخصی هستند استفاده می شود.

قرارداد ساختمانی براساس متر مربع زیربنا

طبق اجازه سازمان مدیریت و برنامه ریزی، در ساختمان هایی که زیربنای آنها حداکثر دو مترمربع است مبلغ قرارداد پیمانکار بر اساس متر مربع تعیین می شود.

قرارداد ملکی - حق جو

قرارداد ملکی

مبایعه نامه، قرارداد مکتوبی است که بین فروشنده و خریدار تنظیم و در آن مالی در برابر مبلغ مشخصی به دیگری فروخته می شود. به کالا فروخته شده مبیع، به مبلغ دریافت شده ثمن و به معامله خرید و فروش بیع گویند.

قرارداد اجاره

قانون های تصویب شده در مورد روابط موجر و مستاجر تا قبل از سال 76 به نفع مستاجر تصویب شده بودند. به عبارت دیگر قرارداد اجاره های قبل از سال 76 به نوعی مادام العمر تنظیم می شدند چون مالک به راحتی نمی توانست مستاجر را جواب و ملکش را تخلیه کند.

در سال 76 قانون جدیدی تصویب شد که تخلیه ملک را برای مالک آسان کرد اما برای اینکه قرارداد تنظیمی بین مالک و مستاجر مشمول قانون سال 76 شود مهر بنگاه و امضا دو شاهد ذیل آن قرارداد الزامی بود.

گاهی مردم برای صرفه جویی در پرداخت هزینه ها از مراجعه به بنگاه برای تنظیم قرارداد اجاره خودداری کرده و آن را با حضور دو شاهد در منزل منعقد می کنند این قرارداد، صحیح و در رابطه دو طرف لازم الاتباع است اما به علت نبود مهر بنگاه در ذیل آن مشمول قانون سال 76 نخواهد شد.

اسقاط خیارات

خیارات به طرفین عقد این امکان را می دهند که بتوانند در موارد خاص عقد را فسخ کنند.

برای مثال ممکن است شما خانه یا اتومبیلی را خریداری کنید بعد از عقد متوجه شوید که مال را گران تر از ارزش واقعی آن خریده اید یا ممکن است بعد از عقد متوجه وجود عیبی در مال خریداری شده شوید شما در این گونه موارد می توانید با استفاده از خیار غبن در مورد اول و خیار عیب در مورد دوم عقد را فسخ کنید.

اما گاهی مشاورین املاک بند اسقاط کافه خیارات را به قرارداد اضافه می کنند که در این صورت حق فسخ با استناد به خیارات از طرفین عقد گرفته می شود. در این صورت فسخ معامله برای طرفین دشوار یا در مواردی غیر ممکن می شود با این حال قانونگذار بعضی از خیارات را غیر قابل فسخ می داند یعنی حتی اگر بند اسقاط کافه خیارات در قرارداد ذکر شود هنوز می توان با استناد به بعضی خیارات مثل خیار تدلیس عقد را فسخ کرد. خیار تدلیس به معنای فریب دادن است اگر بتوانید در دادگاه اثبات کنید که شما را فریب داده اند و باعث انعقاد معامله شده اند می توانید عقد را فسخ کنید.

جریمه کردن یک طرف قراداد

معمولا در قراردادهای ملکی برای عدم حضور مالک، در دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند مبلغی به عنوان خسارت در نظر گرفته می شود که این مبلغ را طرفین با توجه به ارزش ملک و زمان انجام معامله معین می کنند.

منظور از حضور در دفتر اسناد رسمی، صرفا حضور فیزیکی نیست بلکه باید طرفین با مدارک کامل برای تنظیم سند حضور پیدا کنند. اگر مالک بدون مدرک در دفتر اسناد رسمی حاضر شود، حضور او در واقع عدم حضور به حساب می آید و مجبور به پرداخت خسارت است.

وظیفه مشاور املاک در تنظیم قراردادهای ملکی

مشاوران املاک وظیفه دارند قبل از تنظیم قرارداد مدارک طرفین و صحت و درستی آنها را مورد بررسی قرار دهند. اگر این مشاورین در انجام وظیفه خود کوتاهی کنند و قراردادی را با مدارک جعلی و تقلبی منعقد کنند چه از تقلبی بودن مدارک آگاهی داشته باشند چه نسبت به آن آگاه نباشند مقصر شناخته شده و مجبور به جبران خسارت زیان دیده هستند.

این گونه مسائل اکثرا جنبه حقوقی دارند و خریدار برای دریافت خسارت خود می تواند علیه مشاور املاک و فروشنده، دعوا اقامه کرده و خسارت را از هر دو آنها مطالبه کند ولی در صورتی که مدارک فروشنده جعلی بوده و مشاور املاک نسبت به این موضوع آگاهی کامل داشته باشد پرونده کیفری محسوب شده و قابل شکایت در دادگاه کیفری است که مجازات سنگینی هم در پی دارد.