برچسب وکیل ملکی - وکیل - مشاوره حقوقی

فروش ملک مشاع، افراز ملک مشاع و نمونه دادخواست - حق جو

بهتر است ابتدا بحث را با تعریف ملک مشاع آغاز کنیم ملک مشاع ملکی است که بین چند نفر مشترک باشد به طوری که هر شریک نسبت به جز جز ملک حق مالکیت داشته باشند.
ممکن است شراکت مشاعی بین چند نفر از طریق فروش به وجود آمده باشد مثل اینکه شخصی که مالک 6 دانگ ملکی است 2 دانگ آن را مشاعا بفروشد در این حالت هر دو مالک ملک می شوند.
یا ممکن است شراکت مشاعی از طریق ارث ایجاد شود مثل زمانی که پدری فوت کند و مغازه ی او به فرزندانش ارث برسد فرزندان متوفی در مغازه مشاعا شریک هستند.
اشاعه مانع صدور سند رسمی برای سهم مشاع شرکا نیست به عبارت دیگر شرکا می توانند به میزان سهم مشاع خود سند رسمی داشته باشند مثلا در سند درج می شود که شخص مالک 2 دانگ از 6 دانگ است.
حال اگر شرکا بخواهند شراکت را از بین ببرند و ملک را تقسیم کنند به این عمل آنها افراز گفته می شود.

فروش ملک مشاع نسبت به ملک مفروز (ملکی که یک مالک دارد) دشوار تر است چون معمولا شرکا در فروش مال اختلافاتی دارند، همینطور معمولا ملک مشاع از ملک مفروز ارزان تر هم است.
هر یک از شرکا ملک مشاع میتواند به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک یا شرکا دیگر، فقط به میزان سهم خود اقدام کند. به عبارت دیگر، اگر شخص مالک 2 دانگ از 6 دانگ به نحوه اشاعه بود بدون اجازه شریک یا شرکا می تواند سهم خود را بفروشد. این شرایط در مورد اجاره ملک مشاع هم صدق می کند بنابراین هر یک از شرکا می تواند ملک مشاع را اجاره دهد. به این نوع اقدامات تصرفات حقوقی گویند.
در مقابل تصرفات مادی قرار دارد که به تصرفاتی گفته می شود که نسبت به فیزیک مال انجام می شود. خانه را اجاره می دهم (تصرف حقوقی) در خانه ساکن می شوم (تصرف مادی)
نکته اینجاست که برای تصرفات مادی برخلاف تصرفات حقوقی اذن تمام شرکا لازم است. زیرا به دلیل مالکیت مشاعی، هر شریک در ذره ذره مال سهیم است پس تصرف در سهم یک شریک به منزله تصرف در سهم سایر شرکا است.
برای رهایی از این قبیل مشکلات، مالکین تمایل دارند ملک را از حالت اشاعه خارج کنند.

پایان شراکت با توافق: اگر چند نفر در مالکیت مال غیر منقول (زمین، خانه و…) شریک باشند می توانند با توافق مال مشاع را بین خود تقسیم کنند. برای اینکار تقسیم نامه ای عادی یا رسمی بین خودشان تنظیم می کنند.
اگر بین شرکا شخصی غایب یا محجور (کودک، سفیه یا مجنون) باشد چون این افراد توان تصرف در اموال خود را ندارند باید برای رعایت مصلحت آنان دادگاه تقسیم ملک مشاع را انجام دهد.
پایان دادن به شراکت در ملک مشاع به دلیل بروز اختلافات: در زمانی که بین شرکای ملک مشاع اختلاف ایجاد میشود هر یک از شرکا می توانند راسا درخواست افرازملک را مطرح کنند.

اگر ملک در دفتر املاک اداره ثبت، ثبت نشده باشد برای درخواست افراز آن باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه شود. به یاد داشته باشید که در دادخواست افراز حتما نام کلیه ی شرکا را چه به عنوان خواهان (دراینجا کسی که قصد افراز دارد) چه به عنوان خوانده (شرکایی که قصد افراز ندارند) ذکر کنید.
حال اگر ملک در دفتر املاک اداره ثبت، ثبت شده باشد درخواست افراز آن باید در اداره ثبت املاک محل وقوع ملک مطرح شود. پس از طرح این درخواست مامورین اداره ثبت ملک را از جهت قابلیت افراز مورد بررسی قرار می دهند. در صورتی که قابلیت افراز داشته باشد همان واحد ثبتی افراز ملک را با تنظیم تقسیم نامه انجام می دهد.
ولی اگر مامورین ثبت به جهت مساحت ملک یا دلایل گوناگون دیگر رای به عدم افراز ملک دهند. شرکا می توانند ظرف 10 روز به رای عدم قابلیت افراز ملک در دادگاه محل وقوع ملک اعتراض کنند.

در صورتی که اداره ثبت ملک را غیر قابل افراز تشخیص دهد گواهینامه ی عدم قابلیت افراز را به شرکا می دهد.
شرکا در صورت تمایل به فروش مال، دادخواست فروش مال را به همراه گواهینامه عدم قابلیت افراز و مدارک شناسایی خود و کپی برابر اصل شده سند ملک، به دادگاه محل وقوع ملک تحویل می دهند. در شهرهایی که دفاتر خدمات قضایی ایجاد شده دادخواست باید به این دفاتر تقدیم شود.
دادگاه پس از رسیدگی به دادخواست مطروحه دستور فروش مال مشاع را صادر میکند چون دستور فروش دادگاه جزء احکام یا قرارها قرار نمی گیرد اعتراض به دستور فروش ملک مشاع پذیرفته نمی شود. پس مامورین اجرا به فروش و مزایده ی مال مشاع اقدام می نمایند.

حق شفعه یک حق استثنایی است که با وجود شرایط خاصی به وجود می آید:
1. تعداد شرکا دو نفر باشد.
2. مال غیرمنقول (زمین یا خانه) باشد
3. مال قابل تقسیم باشد
4. یکی از شرکا سهم مشاع خود را به شخص ثالث فروخته باشد.
اگر تمام این شرایط وجود داشته باشند حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد می شود. او می تواند به محض اطلاع از انجام بیع فورا پول خریدار را بدهد و سهم فروخته شده ی شریکش را پس بگیرد. حتی اگر شریک بخشی از سهم خود را بفروشد نسبت به همان سهم فروخته شده برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد می شود.
ولی اگر شریک مال مشاع به جای فروش مال، سهم خود را صلح کند، هبه کند یا وقف کند و کلا عملی غیر از بیع (فروش) انجام دهد برای شریک دیگر هیچ حقی ایجاد نمی شود.
مثال زمانی که علی و حسین در یک زمین کشاورزی شریک هستند اگر علی بخشی از سهم مشاع خود را به مجید بفروشد. حسین به محض اطلاع از فروش سهم علی میتواند پول مجید را به او بدهد و سهم علی را پس بگیرد. اگر علی کل سهمش را هم فروخته بود باز حسین میتوانست با پرداخت پول آن سهم به خریدار سهم علی را پس بگیرد.

حق شفعه به صورت اختیاری قابل انتقال به غیر نیست ولی اگر صاحب حق شفعه (شفیع) فوت کند به وراث او ارث می رسد.

وکیل ملکی - وکیل - مشاوره حقوقی

حق جو سه‌شنبه 26 دی 1396 ساعت 15:37

0 نظر

الزام به اخذ پایان پایان کار و گواهی پایان کار ساختمان و نمونه دادخواست - حق جو

برای ساخت ساختمان ابتدا پروانه ساخت صادر می شود بعد از صدور این پروانه است که شخص می تواند شروع به ساختمان سازی کند و پس از پایان عملیات ساختمان، گواهی پایان کار صادر می شود.

گواهی پایان کار ساختمان سندی است که به تقاضای سازنده ساختمان، پس از پایان عملیات ساختمانی توسط شهرداری محل وقوع ملک صادر می شود و کاربری ملک را مشخص میکند و هزینه های اخذ پایان کار به عهده سازنده آن است.

برای اخذ پایان کار اول باید سازمان نظام مهندسی، شناسنامه فنی و ملکی ساختمان را صادر کند پس از آن شهرداری، ساختمان را بررسی کند اگر خلافی یا بدهی نداشته باشد آن زمان گواهی پایان کار صادر می شود.

اگر ملک دارای خلافی باشد کمیسیون ماده 100 شهرداری موضوع را بررسی کرده و به صورت کتبی از مالک می خواهد تا ظرف ۱۰ روز توضیحات لازم را ارائه کند.

ممکن است کمیسیون ملک را جریمه کند، در این حالت برای مالک دو راه وجود دارد یا جریمه را پرداخت کرده و گواهی پایان کار را اخذ می کند.

یا جریمه را پرداخت نمی کند که در این صورت پرونده به کمیسیون تجدید نظر ماده 100 شهرداری فرستاده می شود. کمیسیون رای به قلع و قمع بنا می دهد.

مرجع اعتراض به این رای دیوان عدالت اداری است. ولی اگر دیوان هم رای کمیسیون تجدید نظر را تایید کند.

مالک 2ماه فرصت قلع بنا را دارد و اگر بعد از دو ماه نسبت به قلع بنا اقدام نکند شهرداری خود راسا اقدام به تخریب بنا کرده و هزینه عملیات را از مالک مطالبه می کند.

اگر سازنده پس از پایان عملیات ساختمانی به تعهدات قراردادی خود از جمله اخذ پایان کار عمل نکند. مالک می تواند با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی یا دادگاه محل وقوع ساختمان دادخواست الزام به اخذ پایان کار را مطرح کند و حتی ضمن دادخواست خسارت تاخیر در انجام تعهد را نیز مطالبه کند.

فروش یکی از واحد های ساختمان قبل از اخذ پایان کار مجاز است اما انتقال ساختمان قبل از اخذ پایان کار امکان پذیر نیست.

بهتر است در قرارداد فروش واحد های ساختمانی که پایان کار ندارد مهلتی برای اخذ پایان کار و تنظیم سند رسمی مشخص شود تا اگر فروشنده ظرف این مدت موفق به اخذ پایان کار نشد، ضرر و زیان ناشی از تاخیر در انجام تعهد قابل مطالبه باشد.

برای ساختمان های توقیف شده هم می توان پایان کار گرفت و از این جهت ممنوعیتی وجود ندارد.

مهلت اعتبار گواهی پایان کار نامحدود است.

مراحل اخذ پایان کار

1. رجوع به شهرداری و تکمیل فرم درخواست پایان کار

2. پرداخت عوارض نوسازی (مخصوص ساختمان های نوساز) و گرفتن رسید

3. اخذ دستور از شهرداری برای ثبت شماره و تاریخ در دبیرخانه

4. تعیین زمان بازدید کارشناس فنی از ساختمان

5. تعیین زمان بازدید کارشناس شهرداری از ساختمان

6. تکمیل گزارش عملیات اجرایی ساختمان توسط مهندس ناظر

پس از انجام تمام مراحل شخص با به همراه داشتن مدارک شناسایی و سند مالکیت پایان کار ساختمان را اخذ می کند.

وکیل ملکی - وکیل - مشاوره حقوقی

حق جو سه‌شنبه 26 دی 1396 ساعت 15:28

0 نظر

تفکیک، افراز و تقسیم، تعریف، ملک مشاع و نمونه دادخواست - حق جو

برای آگاهی بیش تر نسبت به بحث تفکیک، افراز و تقسیم ابتدا نیاز به آشنایی با مفهوم بعضی از کلمات می باشد:

مال منقول: اگر مالی را بتوان جابجا کرد و جابجایی و انتقال آن ضرر و خسارتی به مال وارد نکند آن مال را مال منقول می گویند به طور مثال به ماشین می توان اشاره کرد.

مال غیر منقول: اگر مالی غیر قابل جابجایی باشد و نتوان آن را جابجا کرد و در صورت انجام این کار آسیب زیادی ببیند آن را مال غیر منقول می گویند به طور مثال به زمین، املاک و ساختمان می توان اشاره کرد.

مال مشاعی: اگر مالی به صورت مشترک در تملک چند نفر باشد به گونه ای که نتوان سهم اختصاصی هر کدام از مالکان را مشخص کرد آن مال را مال مشاع می گویند.

تفکیک چیست؟

تفکیک به معنای تقسیم و تجزیه مال غیر منقول (زمین، ساختمان و …) به قطعات کوچک تر می باشد به طور مثال اگر فردی زمینی 400 متری داشته باشد می توان آن را به دو قطعه 200 متری تقسیم کرد که در اصطلاح ثبتی می گویند زمین به قطعات 200 متری تفکیک شده است.

انجام مراحل تفکیک در اداره ی ثبت انجام می شود.

در تفکیک ابتدا تقسیم نامه تنظیم سپس سند مالکیت اولیه باطل می شود بعد اداره ی ثبت صورت مجلس تفکیکی را تنظیم می کند و براساس این صورت مجلس سند مالکیت مربوط به هر قطعه ی تفکیک شده صادر می شود.

اگر مالکیت این زمین یا خانه در اختیار دویا چند نفر باشد، پس از تفکیک همه ی مالکین در قطعات تفکیک شده به مقدار حصه (سهم) خود شریکند.

افراز چیست؟

اگر 2 نفر به صورت مشترک مال غیر منقولی را شریک باشند و یکی از آن ها بخواهد سهم مشترک خود با شریک را جدا کند.
به طور مثال اگر 2 نفر به صورت 1 دانگ و 5 دانگ ملکی را در مالکیت داشته باشند و یکی از آن ها بخواهد سهم خود را جدا کند و سهم وی به صورت ملکی مجزا باشد، مشترک نباشد و بتواند آن را در تصرف خود بگیرد این کار را افراز گویند.

افراز ملک مشاعی

افراز ملک مشاع به دو صورت ممکن است اول اینکه خود شرکا با تراضی و توافق ملک را بین خود تقسیم کنند و راه دوم این است که یکی از شرکا که تمایل به تقسیم دارد دیگران را مجبور به تقسیم کند.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز

برای رسیدگی به دعوای افراز باید دید جریان ثبتی ملک خاتمه یافته است یا خیر (ملکی که دارای سند رسمی است و در دفتر املاک ثبت شده است جریان ثبتی آن خاتمه یافته است)

اگر جریان ثبتی خاتمه یافته بود به اداره ی ثبت برای افراز ملک رجوع می کنیم در غیر این صورت دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به دعوای افراز است.

اگر قسمتی از یک ملک مشاع دارای سند رسمی است و ثبت شده است اما نسبت به قسمت دیگر آن هیچ ثبتی صورت نگرفته است دعوای افراز این ملک باید در دادگاه اقامه شود.
همینطور زمانی که یکی از شرکا محجور یا غایب است ، سایر شرکا در صورت درخواست افراز باید دادخواست آن را در دادگاه مطرح کنند.
مورد دیگری که مالکین را ملزم به طرح دعوا در دادگاه می کند زمانی است که مالک بخشی از ملک مشاع مجهول است.

در دو حالت ملک مجهول المالک محسوب می شود یکی زمانی است که مالک اصلا مشخص نیست (مجهول المالک مدنی). حالت دیگر زمانی است که مالک مشخص است ولی درخواست ثبت ملک را نکرده است (مجهول المالک ثبتی)

به یاد داشته باشید که دادخواست دعوای افراز را علیه تمام شرکا مطرح کنید وگرنه پذیرفته نخواهد شد.

افراز آپارتمان

در مورد آپارتمان های ساخته و تکمیل شده شهرداری برگه ی پایان کار و در مورد ساختمان های نیمه تمام گواهی عدم خلاف صادر می کند بعد از صدور این برگه ها است که مالکین می توانند آپارتمان را معامله کنند.

افراز آپارتمان بعد از تکمیل آن و صدور برگه ی پایان کار با در خواست از دفاتر اسناد رسمی ممکن است.

مالکیت در آپارتمان به دو بخش تقسیم می شود یکی مالکیت قسمت های اختصاصی است که معمولا متعلق به یک نفر است مثل واحد آپارتمان، انباری و پارکینگ و این شخص حق هرگونه تصرفی را در قسمت اختصاصی خود دارد.

یکی مالکیت قسمت های مشترک است قسمت هایی که حتی پس از افراز هم متعلق به همه ی مالکین است مثل راه پله ها ، آسانسور و … که تصرف و تغییر در این قسمت باید به توافق تمام مالکین صورت گیرد.

تقسیم چیست؟

تقسیم شامل تفکیک و افراز می باشد. در حقوق مدنی دو نفر می توانند تصمیم بگیرند مال منقول و غیر منقولی که به صورت مشترک در مالکیت هر دو آن ها می باشد را بین خود تقسیم کنند که معمولا تقسیم نامه می تواند به صورت رسمی یا عادی باشد که نحوه تقسیم اموال مشاع را توضیح می دهد.
در واقع تفکیک و افراز یک نوع تقسیم می باشد.

تفاوت تفکیک و افراز

اگر ملک تنها یک مالک داشته باشد نیز می توان آن را تفکیک کرد در واقع در تفکیک این که مال مشاع باشد لازم نیست ولی افراز فقط در حالتی رخ می دهد که مال مشاع باشد و حالت اشاعه الزامی می باشد.

تفکیک همراه با رضایت مالک یا مالکان می باشد ولی در افراز تصمیم مالکان بر این است که دیگر حالت مشاعی و اشتراکی نداشته باشد و هر یک از شرکا سهم خود را جدا می خواهد.

در تفکیک مالک یا مالکان تصمیم به تقسیم ملک به قطعات کوچک تر می گیرند ولی در افراز مالکان ضمن تقسیم ملک سهم اشتراکی خود را نیز از دیگران مجزا می کنند. به همین دلیل حالت اشاعه و اشتراک در افراز ضرورت دارد بر خلاف تفکیک که مالک می تواند به تنهایی تصمیم به تفکیک ملک به قطعات کوچک تر بگیرد.

اگر حین عملیات تفکیک یکی از مالکان معترض شود انجام مراحل آن متوقف می شود، اما در افراز در صورت اعتراض در حین انجام مراحل، پذیرفته نمی شود و تنها پس از اتمام افراز هر یک از مالکان می توانند اعتراض کنند.

پس از اینکه افراز صورت گرفت و هیچ کدام از مالکان در مدت مشخص اعتراضی به آن وارد نکردند، پس از آن هر کدام از مالکان، مالک بخش خود می باشند و می توانند با ارائه سند مشاع خود به ثبت، سند مستقل و 6 دانگ دریافت کنند.

تفکیک سهم تمام مالکان را جدا کرده و حالت مشاع را از بین می برد ولی در افراز فقط سهم فردی که تقاضای افراز کرده است جدا می شود و بقیه مالکان به صورت مشاع باقی می مانند.