قرارداد ساختمانی - حق جو

قرارداد ساختمانی

در قرارداد اجرای ساختمان هم مثل سایر قراردادها مشخصات و نشانی دو طرف عقد، موضوع عقد، مبلغ آن، مدت زمان اجرای تعهد، نوع و اسناد و مدارک ضمیمه قرارداد در آن ذکر می شود.

اجرا کننده قرارداد باید ابتدا محل ساختمان،  تمام اسناد و مدارک مربوط به آن را مورد بررسی قرار دهد سپس تعهد ساخت ساختمان را قبول کند.

معمولا طراحان، نقشه ساختمان را طراحی کرده و مهندسان صرفا وظیفه ساخت ساختمان، طبق نقشه طراحی شده را دارند. اگر طراحان در طرح نقشه مرتکب اشتباه یا خطایی شوند خودشان مسئول هستند و مهندس اجرا کننده مسئولیتی در قبال اشتباه طراحان نخواهد داشت.

ناظر قرارداد ساختمانی

ناظر شخص حقیقی یا حقوقی است که پروانه اشتغال و نظارت بر ساختمان در یک یا چند رشته اصلی را دارد و از طرف شهرداری برای نظارت بر چگونگی ساخت ساختمان انتخاب می شود و باید بررسی کند که ساختمان طبق طرح و نقشه موجود و با رعایت کلیه قوانین مربوط به ساختمان سازی ساخته می شود.

ناظر هماهنگ کننده قرارداد ساختمانی

ناظر هماهنگ کننده شخص حقیقی است که پروانه اشتغال و نظارت بر ساختمان در رشته معماری یا عمران را دارد. وظیفه این ناظر، هماهنگی ناظران دیگر در یک ساختمان و همچنین ارسال گزارش از مراحل ساختمانی به شهرداری و سایر مراجع مربوطه است.

قرارداد ساختمانی براساس فهرست بها

منظور از قرارداد براساس فهرست بها، قراردادی است که مبلغ کل آن از جمع تمام هزینه ها که در فهرست بها به صورت مقطعی درج شده اند مشخص شمی شود.

در این گونه قراردادها بر اساس فهرست بها، ابتدا با توجه به نقشه طراحی شده، مشخصات و جزییات کار معین می شود سپس مهندسان مشاور با توجه به مشخصات فنی مقادیر کار را مشخص می کنند.

فهرست این مقادیر در فصل های جداگانه تهیه شده و در آخر هزینه های طرح با ضرایب مربوط مثل هزینه تجهیز یا برچیدن کارگاه و غیره مشخص و تخفیف یا اضافه پیشنهاد پیمانکار از این مورد کسر یا به آن اضافه می شود و در نهایت این مبلغ، مبلغ کل قرارداد خواهد بود.

قرارداد ساختمانی به صورت پیمان مدیریت

در این قرارداد مبلغ کار پیمانکار درصد ثابتی از کلیه مخارج ساختمانی است. مثلا 10% از کلیه مخارجی که برای ساختمان می شود به پیمانکار تعلق می گیرد مخارجی مثل حقوق پرسنل، خریدها و …

روش دیگر پرداخت مبلغ کار به پیمانکار، قرارداد امانی با پرداخت ثابت است. به این صورت که تمامی مخارج پیمانکار به طور دقیق پرداخت می شود ولی مخارج مافوق پیمانکار مبلغ ثابتی خواهد بود که به صورت توافقی مشخص می شود.

انجام کارهای ساختمانی توسط کارفرما

در مواردی که ابعاد کار گسترده نیست گاهی کارفرما با داشتن نیروی کار کافی و متخصص و با استخدام کارگر خود انجام کار را بر عهده می گیرد. معمولا از این روش شهرداری ها، اداره راه، اداره مسکن و شهرسازی برای عملیات بهسازی و نگهداری استفاده می کنند.

قرارداد ساختمانی براساس برنامه ریزی پیشرفت کار

در بعضی از عملیات اجرایی بخاطر مشخص نبودن حجم عملیات نمی توان مبلغ دقیقی را برای انجام آن معین کرد مثل قراردادهای مربوط به حفر چاه یا کشف میادین نفت و گاز. در این موارد مبلغ کار براساس پیشرفت کار مشخص می شود.

قرارداد ساختمانی براساس برآورد کلی یا مبلغ ثابت

در این نوع قرارداد با توجه به نوع کار، مشخصات و ابعاد آن در ابتدای کار مبلغ ثابتی به عنوان مبلغ کار برای پیمانکار مشخص می شود. حتی ممکن است فهرست بهایی هم در این مورد تهیه شود تا پیمانکار با بررسی آن مبلغ کار خود را پیشنهاد دهد.

معمولا این نوع قرارداد در واحدهای مسکونی انبوه، کارخانجات و تمامی ساختمانهایی که دارای ابعاد مشخصی هستند استفاده می شود.

قرارداد ساختمانی براساس متر مربع زیربنا

طبق اجازه سازمان مدیریت و برنامه ریزی، در ساختمان هایی که زیربنای آنها حداکثر دو مترمربع است مبلغ قرارداد پیمانکار بر اساس متر مربع تعیین می شود.

قرارداد ملکی - حق جو

قرارداد ملکی

مبایعه نامه، قرارداد مکتوبی است که بین فروشنده و خریدار تنظیم و در آن مالی در برابر مبلغ مشخصی به دیگری فروخته می شود. به کالا فروخته شده مبیع، به مبلغ دریافت شده ثمن و به معامله خرید و فروش بیع گویند.

قرارداد اجاره

قانون های تصویب شده در مورد روابط موجر و مستاجر تا قبل از سال 76 به نفع مستاجر تصویب شده بودند. به عبارت دیگر قرارداد اجاره های قبل از سال 76 به نوعی مادام العمر تنظیم می شدند چون مالک به راحتی نمی توانست مستاجر را جواب و ملکش را تخلیه کند.

در سال 76 قانون جدیدی تصویب شد که تخلیه ملک را برای مالک آسان کرد اما برای اینکه قرارداد تنظیمی بین مالک و مستاجر مشمول قانون سال 76 شود مهر بنگاه و امضا دو شاهد ذیل آن قرارداد الزامی بود.

گاهی مردم برای صرفه جویی در پرداخت هزینه ها از مراجعه به بنگاه برای تنظیم قرارداد اجاره خودداری کرده و آن را با حضور دو شاهد در منزل منعقد می کنند این قرارداد، صحیح و در رابطه دو طرف لازم الاتباع است اما به علت نبود مهر بنگاه در ذیل آن مشمول قانون سال 76 نخواهد شد.

اسقاط خیارات

خیارات به طرفین عقد این امکان را می دهند که بتوانند در موارد خاص عقد را فسخ کنند.

برای مثال ممکن است شما خانه یا اتومبیلی را خریداری کنید بعد از عقد متوجه شوید که مال را گران تر از ارزش واقعی آن خریده اید یا ممکن است بعد از عقد متوجه وجود عیبی در مال خریداری شده شوید شما در این گونه موارد می توانید با استفاده از خیار غبن در مورد اول و خیار عیب در مورد دوم عقد را فسخ کنید.

اما گاهی مشاورین املاک بند اسقاط کافه خیارات را به قرارداد اضافه می کنند که در این صورت حق فسخ با استناد به خیارات از طرفین عقد گرفته می شود. در این صورت فسخ معامله برای طرفین دشوار یا در مواردی غیر ممکن می شود با این حال قانونگذار بعضی از خیارات را غیر قابل فسخ می داند یعنی حتی اگر بند اسقاط کافه خیارات در قرارداد ذکر شود هنوز می توان با استناد به بعضی خیارات مثل خیار تدلیس عقد را فسخ کرد. خیار تدلیس به معنای فریب دادن است اگر بتوانید در دادگاه اثبات کنید که شما را فریب داده اند و باعث انعقاد معامله شده اند می توانید عقد را فسخ کنید.

جریمه کردن یک طرف قراداد

معمولا در قراردادهای ملکی برای عدم حضور مالک، در دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند مبلغی به عنوان خسارت در نظر گرفته می شود که این مبلغ را طرفین با توجه به ارزش ملک و زمان انجام معامله معین می کنند.

منظور از حضور در دفتر اسناد رسمی، صرفا حضور فیزیکی نیست بلکه باید طرفین با مدارک کامل برای تنظیم سند حضور پیدا کنند. اگر مالک بدون مدرک در دفتر اسناد رسمی حاضر شود، حضور او در واقع عدم حضور به حساب می آید و مجبور به پرداخت خسارت است.

وظیفه مشاور املاک در تنظیم قراردادهای ملکی

مشاوران املاک وظیفه دارند قبل از تنظیم قرارداد مدارک طرفین و صحت و درستی آنها را مورد بررسی قرار دهند. اگر این مشاورین در انجام وظیفه خود کوتاهی کنند و قراردادی را با مدارک جعلی و تقلبی منعقد کنند چه از تقلبی بودن مدارک آگاهی داشته باشند چه نسبت به آن آگاه نباشند مقصر شناخته شده و مجبور به جبران خسارت زیان دیده هستند.

این گونه مسائل اکثرا جنبه حقوقی دارند و خریدار برای دریافت خسارت خود می تواند علیه مشاور املاک و فروشنده، دعوا اقامه کرده و خسارت را از هر دو آنها مطالبه کند ولی در صورتی که مدارک فروشنده جعلی بوده و مشاور املاک نسبت به این موضوع آگاهی کامل داشته باشد پرونده کیفری محسوب شده و قابل شکایت در دادگاه کیفری است که مجازات سنگینی هم در پی دارد.

ضرب و جرح، دفاع مشروع، مجازات ضرب و شتم - حق جو

تعریف ضرب و جرح

ضرب و جرحی که در نتیجه نزاع و دعوا عمدی یا هر عمل دیگری انجام و باعث ایراد صدمه و آسیب به دیگران شود طبق قانون مجازات دارد و مرتکب آن با توجه به میزان و نوع صدمه به پرداخت دیه و قصاص محکوم می شود.

منظور از ضرب، صدماتی است که باعث خونریزی و زخم ظاهری نمی شود مثل شکستگی استخوان و منظور از جرح، صدماتی است که باعث خونریزی و ایجاد زخم ظاهری می شود مثل بریدگی.

دفاع مشروع

دفاع مشروع عملی است که شخص برای حفاظت از جان، مال، ناموس، آزادی خود یا دیگران در مقابل تجاوز یا خطر احتمالی انجام می دهد مثل قتل، ایراد ضرب و جرح و… که این اعمال ذاتا جرم اهستند منتها در صورتی که با شرایط خاصی همراه باشد، دفاع مشروع محسوب شده و مجازاتی ندارند.

شرایط دفاع مشروع

• دفاع باید متناسب با میزان خطر باشد نه بیشتر از آن
• امکان اطلاع به مامورین نیروی انتظامی وجود نداشته باشد یا مامورین انتظامی به تنهایی توان مقابله با خطر را نداشته باشند.

وجود این دو شرط برای مشروع تلقی شدن عمل مجرمانه لازم وضروری است.

نکته دیگری که باید بخاطر داشته باشد این است که دفاع شما از دیگران زمانی مشروع تلقی می شود که خود شخص قدرت دفاع نداشته و احتیاج به کمک داشته باشد.

ضرب و جرح های دسته جمعی

در ضرب و جرح های دسته جمعی، قانونگذار برای همه شرکت کنندگان چه صدمه وارد کرده باشند چه صدمه دیده باشند مجازات تعیین کرده است.

اگر منازعه (دعوا) باعث نقص عضو شود مجازات شرکت کنندگان در آن 6 ماه تا 3 سال حبس و اگر باعث ضرب و جرح شده باشد 3 ماه تا 1 سال حبس است.

کسانی که در دعاوی دسته جمعی ادعا می کنند که برای وساطت یا خاتمه دادن یا دفاع از طرفین دعوا وارد مهلکه شده اند باید این موضوع را با دلایل موجه اثبات کنند.

ضرب و جرح عمدی

هر شخصی که به طور عمد و با سو نیت به دیگری ضربه بزند و باعث شکستگی یا از کار افتادگی اعضا او، بیماری دائم، از بین رفتن یا نقص حواس پنجگانه اش شود در مواردی که قصاص قابلیت انجام نداشته باشد به حبس از 2 تا 5 سال و در صورت خواست مجنی علیه به پرداخت دیه محکوم می شود.

اگر شخصی غیر عمدی عملی را انجام دهد که عمل او نوعا باعث ضرب و جرح به دیگری شود، عمل این شخص هم عمدی محسوب می شود به عبارت دیگر شخص قصد ندارد ولی کاری که انجام می دهد نوعا اسیب زننده است. مثل اینکه بدون قصد آجری را به سمت شخصی پرتاب کند و سر شخص بشکند.

گاهی هم ممکن است فرد نه قصد آسیب زدن به دیگران را داشته باشد نه عملش نوعا باعث صدمه شود ولی عمل او نسبت به شخص خاصی به علت بیماری، پیری یا… منجر به آسیب شود مثل ترساندن پیرمرد که باعث سکته شود این عمل هم عمدی محسوب می شود.

اینکه ضرب و جرح با چه وسیله ای ایجاد شود تفاوتی ندارد چه با چوب باعث شکستگی استخوان شوید چه بدون وسیله و با استفاده از ضربات دست و پا به دیگری خسارت وارد کنید، نوع جرم و مجازات شما برحسب نوع و مقدار صدمه ایجاد شده، تعیین می شود.

اگر در این موارد ضرب و جرح با چاقو، اسلحه و … ایجاد شده باشد استفاده از این وسایل 3 ماه تا 1 سال حبس دارد.

مجازات جرم ضرب و شتم

مجازات ضرب و شتم بر اساس اینکه نزاع منجر به چه آسیبی شود تفاوت دارد.

اگر نزاع منجر به قتل شود مرتکب به 1 تا 3 سال، منجر به نقص عضو شود 6 ماه و اگر منجر به ضرب و جرح شود به 3 ماه تا 1 سال حبس محکوم می شود.

البته این مجازات به معنی عدم قصاص یا دیه نیست ابتدا حبس می شود و پس از پایان مدت حبس، قصاص می شود یا دیه را می پردازد.

اگر ضرب و جرح ایجاد شده از نوعی بود که قابلیت قصاص داشت، قصاص انجام می شود برای انجام قصاص رعایت تساوی اهمیت دارد یعنی شخص مرتکب به همان میزان که صدمه وارد کرده است قصاص می شود نه بیشتر.

مثلا اگر شخص مرتکب باعث قطع دست راست دیگری شده است، دست راستش قطع می شود. استثنایی که در این موارد وجود دارد این است که گاهی شخص باعث قطع دست راست دیگری می شود درحالیکه خودش دست راست ندارد اینجا به جای دست راست، دست چپ او قطع می شود و اگر کلا دست نداشته باشد پایش قطع می شود. البته به یاد داشته باشید این قاعده فقط در مورد دست اجرا می شود نه سایر اعضا پس اگر مثلا شخصی باعث از بین رفتن گوش سمت راست دیگری شد درحالیکه خودش گوش راست ندارد انجام قصاص در مورد این شخص منتفی است.

گاهی برای اجرای قصاص رعایت تساوی ممکن نیست مثلا سوختگی، شکستگی، جراحت عمیق این گونه اعمال را نمی توان دقیقا اجرا کرد طوریکه تساوی رعایت شود ازین رو در مورد این گونه صدمات، به جای اجرای قصاص دیه پرداخت می شود.

روابط نامشروع، جرم رابطه نامشروع، مشاوره حقوقی روابط نامشروع - حق جو

تعریف روابط نامشروع

اگر زن و مرد بالغ بدون وجود عقد شرعی با هم در ارتباط باشند، این ارتباط یک ارتباط نامشروع است اعم از این که در رستوران یا کافه با هم دیدار کنند یا در پارک قدم بزنند.

رابطه نامشروع از جمله جرائم منافی عفت محسوب می شود که نیاز به شکایت شاکی خصوصی ندارد و مدعی العموم می تواند بدون وجود شکایت به این جرم رسیدگی کند.

اثبات رابطه نامشروع

برای اثبات رابطه نامشروع می توانید از پیامک، عکس، فیلم و شهادت شهود استفاده کنید. پیامک و عکس وفیلم را می توان ساخت و منتاژ کرد از همین رو قاضی آنها را به عنوان نشانه رابطه نامشروع می شناسد ولی شهادت شهود دلیل محکمی برای اثبات این مسئله است.

مجازات روابط نامشروع

اگر زن و مردی بدون عقد نکاح و داشتن رابطه زن و شوهری، عمل منافی عفت به غیر از زنا انجام دهند مثل تقبیل (بوسیدن) یا مضاجعه (همبستر شدن) به شلاق تا 99 ضربه محکوم خواهند شد.

منظور از عمل منافی عفت، ایجاد یک رابطه فیزیکی است که منجر به مواقعه (نزدیکی) نشود و حتی شامل عشق ورزیدن هم می شود اما لبخند یا چشمک زدن را حتی اگر از روی شهوت باشد در بر نمی گیرد.

جرائم منافی عفت

• رابطه نامشروع به غیر از زنا
• زنا با اقرار کمتر از 4 مرتبه
• قرار گرفتن دو مرد عریان زیر یک پوشش
• قرار گرفتن دو زن عریان زیر یک پوشش
• بوسیدن
• حضور زنان در معابر و مکان های عمومی بدون حجاب شرعی
• تظاهر به انجام عمل حرام در معابر و مکان های عمومی
• ایجاد مکان های فساد
• پوشیدن لباس و آرایش کردن طوری که موجب فساد شود
• به نمایش درآوردن عکس های مبتذل و تجارت آن ها.

خیانت در امانت، جرم خیانت در امانت، سوالات و مشاوره حقوقی خیانت در امانت - حق جو

تعریف خیانت در امانت

امانت، مال امانی و امین عباراتی هستند که هر یک از ما در طول زندگی بارها از آنها استفاده کرده ایم و با معانیشان آشنایی داریم. مسئولیت امین زمانی شروع می شود که مالی برای امانت به او سپرده شود و از آن زمان او باید طبق قانون و شرع و براساس نظر مالک، از آن مال حفاظت و نگهداری کند. اگر امین این مسئولیت را به نحو احسن انجام ندهد، باید خسارت وارده به مالک را جبران کند علاوه بر آن گاهی امین تحت عنوان جرم خیانت در امانت هم مجازات می شود.

جرم خیانت در امانت

جرم خیانت در امانت زمانی محقق می شود که مالک یا متصرف قانونی، مال را برای حفاظت، استفاده یا به منظور دیگری، نزد غیر به امانت بگذارد ولی امین مال را به مالک یا متصرف قانونی آن بازنگرداند یا مال را برای انجام کاری به غیر از آنچه مالک گفته بوده است، استفاده کند. مثل شخصی که ماشین خود را در پارکینگ دیگری به امانت می گذارد ولی صاحب پارکینگ از آن ماشین استفاده می کند. یا طلایی که خانم ها برای استفاده به هم قرض می دهند و خانمی که طلا نزد او امانت بوده است آن را می فروشد.

منظور از مالک قانونی در تعریف بالا این است که مالک باید مال را از طریق قانونی و مشروع به دست آورده باشد پس اگر مالک، مال را از طریق غیر قانونی مثل دزدی به دست آورده باشد. امین نسبت به نگهداری آن مال مسئول نبوده و می تواند مال را به پلیس یا صاحب اصلی آن تحویل دهد یا حتی از آن استفاده کند بدون آن که مرتکب جرم خیانت در امانت شده باشد.

اگر امین به دلایل موجه نتواند در زمانی که مالک می خواهد مال را برگرداند مثل اینکه بدون تقصیر امین به دلایل مختلف مال مورد امانت تلف شده باشد، امین در این زمان با وجودی که مسئول جبران خسارت مالک و پرداخت مثل یا قیمت مال مورد امانت به او خواهد بود مجرم شناخته نمی شود.

تفاوت جرم خیانت در امانت با سرقت و کلاهبرداری

در جرم کلاهبرداری شخص با استفاده از وسایل متقلبانه مالک را فریب داده و مال او را با رضایت خود مالک تصاحب می کند. در جرم سرقت هم سارق مال را به صورت پنهانی برمیدارد. در حالیکه در جرم خیانت در امانت خود مالک مال را در اختیار امین می گذارد و بعد از سپردن مال به امین این جرم واقع می شود.

خیانت در امانت در چک

اگر دارنده چک، آن را نزد شخصی به امانت بگذارد و امین بدون اجازه دارنده، چک را برای وصول به بانک تحویل دهد و در صورت عدم وصول گواهی عدم پرداخت بگیرد و حتی از طریق مرجع قضایی علیه صادرکننده چک اقدام کند مرتکب خیانت در امانت شده است. همچنین زمانی هم که امین، چک امانی را به دیگری منتقل کند باز هم مرتکب خیانت در امانت شده است. در این دو مورد ذکر شده اگر امانی بودن چک اثبات شود، صادرکننده آن مجازات نمی شود.

مورد دیگر خیانت در امانت چک مربوط به زمانی است که صادرکننده، چک را به تاریخ روز صادر می کند اما طی قراری با دارنده چک توافق می کند که پس از مثلا دو هفته از تاریخ چک اقدام به وصول آن کند. در اینجا اگر دارنده، زودتر از موعد مقرر شده برای وصول چک اقدام کند مرتکب خیانت در امانت شده است.

ارکان جرم خیانت در امانت

عنصر معنوی خیانت در امانت

 عنصر معنوی جرم خیانت در امانت همان سوء نیت است یعنی امین باید حتما قصد انجام آن عمل را برای ضرر زدن به مالک داشته باشد.

عنصر مادی خیانت در امانت

عنصر مادی این جرم هرگونه عملی است که بدون اجازه مالک مال، انجام شود. مثلا مالی که فقط برای نگهداری به امانت گذاشته شده است، مورد استفاده و استعمال قرار گیرد. یا مالی که فقط برای استفاده به امین داده شده است توسط او تصاحب شود یا مال مورد امانت را تلف کند و از بین ببرد.

در صورت جمع این دو عنصر شخص مرتکب جرم شده و باید مجازات شود.

مرجع شکایت از جرم خیانت در امانت

برای شکایت از جرائم باید به دادگاه محل وقوع جرم مراجعه شود. جرم خیانت در امانت در محلی انجام می شود که مال در آن محل به امانت گذاشته شده است. اما بهتر است قبل از شکایت از امین، ابتدا اظهارنامه رسمی برای استرداد مال مورد امانت به او ارسال کنید و اگر در مدت مقرر در اظهار نامه، امین مال را پس نداد سپس در همان مرجع علیه او شکایت مطرح کنید.

اثبات خیانت در امانت

برای اثبات خیانت در امانت می توان از سوگند، اقرار یا شهادت استفاده کرد. معمولا هیچ مجرمی به عمل مجرمانه خود اقرار نمی کند پس اثبات خیانت با اقرار تقریبا ممکن نیست.

برای اثبات جرم از طریق شهادت شهود، شهود طبق قانون باید دو مرد عادل باشند و اگر دو مرد برای شهادت وجود نداشت بهترین و آخرین راه اثبات خیانت در امانت از طریق سوگند خوردن است.

مجازات جرم خیانت در امانت

جرم خیانت در امانت بین 6 ماه تا 3 سال حبس دارد که قاضی میزان آن را با توجه به اوضاع و احوال پرونده و مجرم مشخص می کند. اما اگر این جرم نسبت به سفید مهر یا سفید امضا مثل چک سفید امضا انجام شده باشد بین 1 تا 3 سال حبس دارد.

رد مال در جرم خیانت در امانت

پس از رسیدگی دادگاه به جرم خیانت در امانت و اثبات خیانت امین، دادگاه اقدام به صدور رای کرده وامین را محکوم به بازگرداندن مال مورد امانت به مالک آن می کند. اگر مال نزد امین تلف شده باشد باید یا مثل آن به مالک داده شود یا در صورت موجود نبودن مثل آن، قیمتش به مالک داده شود.