چک برگه ای است که به موجب آن، شخص صادر کننده تمام یا بخشی از پول خود در بانک را به شخص دیگر (دارنده چک) می دهد.
چک مانند اسکناس وسیله پرداخت نقدی است ازین رو بهتر است به تاریخ روز تنظیم شود ولی اگر چک مدت دار هم باشد و برای تاریخ فردا، دو هفته دیگر یا غیره تنظیم شود باز هم چک محسوب شده و دارنده آن، از حمایت قانونی برخوردار است.
وقتی چکی را دریافت می کنید که تاریخ آن برای یک سال بعد تنظیم شده است، در تاریخ مقرر که به بانک مراجعه می کنید فرض بر این است که چک را همان روز دریافت کرده اید و چک شما بروز است، مگر در پشت یا روی چک به مدت دار بودن آن اشاره شده باشد یا اگر چک برای قراردادی صادر شده است، مشخصات آن روی قرارداد نوشته شده باشد.
تفاوت چک به روز و چک مدت دار این است که چک به روز از طریق کیفری و چک مدت دار از طریق حقوقی قابل پیگیری است.
پیگیری چک از طریق کیفری مزایای خاص خود را دارد پس بهتر است از قبول چک های مدت دار خودداری کرده و معاملات خود را با دریافت چک به روز منعقد سازید.
1. حساب صادرکننده موجودی کافی نداشته باشد.
2. صادرکننده مانع پرداخت چک توسط بانک شود.
3. حساب مسدود باشد.
4. چک غلط تنظیم شده باشد مثل اینکه :
1. خط خوردگی داشته باشد.
2. امضا مندرج در چک با نمونه امضا موجود در بانک متفاوت باشد.
3. در نوشته های چک اختلاف وجود داشته باشد. (نوشته ی حروفی و عددی رقم چک با هم فرق کنند)
با وجود این شرایط دارنده چک، چک را برگشت میزند و از بانک گواهی عدم پرداخت دریافت می کند در این گواهی مشخصات چک، مشخصات صادرکننده چک و علت پرداخت نشدن آن ذکر شده و بعد از مهر و امضا به دارنده چک داده می شود.
اگر چکی با اوصاف ذکر شده در بالا برگشت بخورد و به روز هم باشد چک کیفری محسوب می شود بنابراین شما می توانید با شکایت از صادرکننده آن علاوه بر تعقیب و مجازات وی، مبلغ چک و خسارت خود را نیز مطالبه کنید.
شکایت کیفری فقط علیه صادرکننده چک قابل طرح است علیه ظهرنویسان چک باید دعوای حقوقی مطرح کنید.
برای اینکه بتوانید چک را از طریق کیفری پیگیری کنید، هنوز توجه به دو نکته دیگر الزامی است.
هر کدام از این فواصل زمانی رعایت نشود چک وصف کیفری خود را از دست می دهد و صرفا از جهت حقوقی قابل پیگیری است.
اگر دارنده چک پس از مراجعه به بانک و گرفتن گواهی عدم پرداخت، خود شکایت آن را پیگیری نکند و با پشت نویسی، چک برگشت خورده را منتقل کند این چک وصف کیفری خود را از دست داده و صرفا از جهت حقوقی قابل پیگیری است.
اگر چک بلامحل صادر شده کیفری محسوب شود صادرکننده به نسبت مبلغ مندرج در چک به مجازات قانونی محکوم می شود.
اگر شخصی با علم به بسته بودن حساب خود چک صادر کند به حداکثر مجازات مذکور در بالا محکوم خواهد شد.
چک حقوقی چک مدت داری است که به واسطه آن می توانیم در دادگاه اقامه دعوا کرده و مبلغ و خسارت آن را با توقیف اموال و دارایی یا طرق دیگر از صادرکننده چک بلامحل دریافت کنیم.
حال در فرضی که چک مشروط پرداخت شده ولی شرط انجام نشده است. بانک مسئول پیگیری شرط مندرج در چک نیست و فقط مسئول پرداخت چک است. پس در اینجا صادرکننده چک می تواند علیه دارنده، دعوا الزام به انجام شرط یا دارا شدن بلا جهت اقامه کند که یا شرط انجام شود یا پولش را پس بگیرد.
در مورد چک کیفری دارنده چک باید بعد از دریافت گواهی عدم پرداخت از بانک در مهلت زمانی 6 ماه مذکور، 2 نسخه کپی برابر اصل شده از گواهی را با دو نسخه کپی برابر اصل شده پشت و روی چک و اصل چک و مدارک شناسایی خود با برگه شکایت به دادگاه صالح به رسیدگی تقدیم کند.
در چک های کیفری علاوه بر شکایت باید دادخواست مخصوصی هم برای مطالبه مبلغ چک به دادگاه تقدیم کنید. زیرا با شکایت فقط صادرکننده به زندان می افتد ولی اگر این دادخواست را هم به دادگاه ارائه کنید می توانید اموال او را نیز توقیف کنید.
اگر چک حقوقی باشد یا به علل مختلف وصف کیفری را از دست داده و تبدیل به چک حقوقی شده باشد. دارنده برای پیگیری آن باید با در دست داشتن کپی چک و کپی گواهی عدم پرداخت و دادخواست، هر کدام در 2 نسخه به دادگاه عمومی محل وقوع معامله یا محل اقامت صادر کننده (خوانده) مراجعه کند. البته در صورت وجود دفاتر خدمات قضایی در شهر مورد نظر بهتر است دادخواستتان را به این دفاتر ارائه دهید.
روش دیگر وصول چک مراجعه به اجرای ثبت است که این روش هم در مورد چک های حقوقی هم کیفری کاربرد دارد.
در این روش باید علاوه بر گواهی عدم پرداخت، گواهی مطابقت امضا صادرکننده چک با نمونه امضا صاحب حساب در بانک را هم دریافت کنید، سپس با پرداخت حق الاجرا در صندوق اجرا ثبت، تقاضا صدور اجراییه و توقیف اموال صادر کننده را مطرح کنید.
نکته ای که برای پیگیری چک از این طریق اهمیت دارد این است که دارنده چک باید بتواند اموالی را که متعلق به صادر کننده چک است برای توقیف معرفی کنید.
پس از صدور حکم در مورد چک حقوقی به نفع دارنده آن، او می تواند در خواست اجرای حکم و توقیف اموال صادر کننده یا ظهر نویس را مطرح کند و زمانی که صادر کننده و ظهرنویس اموالی برای توقیف نداشته باشند دارنده حکم جلب آن ها را می گیرد.
اما باید توجه داشت از زمان صدور اجراییه تا یکماه صادر کننده مهلت دارد درخواست اعسار خود را مطرح کند و اگر حکم به اعسار وی داده شود جلب او دیگر ممکن نیست و پرداخت مبلغ چک هم برای او قسط بندی می شود.
وقتی قراردادی بین دو نفر بسته می شود که موضوع آن انجام کاری است همیشه این ترس وجود دارد که متعهد وظیفه اش را انجام ندهد یا در انجام وظیفه خود تاخیر کند در این صورت برای تضمین انجام کار چک ضمانت از متعهد گرفته می شود.
اگر صادرکننده (متعهد) به تعهد خود عمل کند در پایان انجام کار می تواند چک خود را پس بگیرد. همچنین دارنده چک هم در غیر از مورد “عدم انجام کار” نمی تواند مبلغ چک را وصول کند ولی اگر متعهد به تعهد خود عمل نکرد، دارنده می تواند مبلغ چک را وصول کند.
نحوه تنظیم چک ضمانت مانند سایر چک ها است و از این جهت فرقی با سایر چک ها ندارد ولی از آنجایی که پرداخت آن مشروط به عدم انجام تعهد است جز چک های حقوقی محسوب می شود.
چک تضمینی چکی است که فقط بانک ملی به درخواست مشتری صادر و پرداخت آن را هم تضمین می کند. این چک ها با ارائه به تمامی شعب بانک قابل پرداخت هستند. مبلغ این چک ها با ماشین چک نویسی پرفراژ می شود.
پرداخت چک های تضمینی را نمی توان مسدود کرد مگر بانک نسبت به آنها ادعای جعل کند که در این صورت دارنده می تواند برای پرداخت چک شکایت کند.
اگر صادرکننده این نوع چک فوت کند یا ورشکسته شود خللی به حقوق دارنده چک تضمین شده وارد نمی شود و همچنین مبلغ این چک توسط سایر طلبکاران شخص غیر قابل توقیف است.
و اگر شخص طلبکار سازمان دولتی یا نهاد غیر دولتی بود رضایت خود را با نامه رسمی بدون مراجعه به دفتر اسناد اعلام می کند.
اگر مشتری ظرف مهلت 10 روز کاری یکی از اقدامات ذکر شده را برای رفع سواثر چک برگشتی خود انجام ندهد. بانک موظف است اطلاعات گواهی عدم پرداخت چک را وارد سامانه اطلاعاتی بانک مرکزی کند. این اطلاعات بعد از گذشت 7 سال از تاریخ صدور گواهی عدم پرداخت به صورت خودکار از سامانه اطلاعاتی بانک مرکزی حذف می شوند.
هر صاحب حساب می تواند با مراجعه به بانک از سابقه چک های برگشتی خود، تاریخ و جزییات آنان به صورت کامل مطلع شود.
بهتر است ابتدا بحث را با تعریف ملک مشاع آغاز کنیم ملک مشاع ملکی است که بین چند نفر مشترک باشد به طوری که هر شریک نسبت به جز جز ملک حق مالکیت داشته باشند.
ممکن است شراکت مشاعی بین چند نفر از طریق فروش به وجود آمده باشد مثل اینکه شخصی که مالک 6 دانگ ملکی است 2 دانگ آن را مشاعا بفروشد در این حالت هر دو مالک ملک می شوند.
یا ممکن است شراکت مشاعی از طریق ارث ایجاد شود مثل زمانی که پدری فوت کند و مغازه ی او به فرزندانش ارث برسد فرزندان متوفی در مغازه مشاعا شریک هستند.
اشاعه مانع صدور سند رسمی برای سهم مشاع شرکا نیست به عبارت دیگر شرکا می توانند به میزان سهم مشاع خود سند رسمی داشته باشند مثلا در سند درج می شود که شخص مالک 2 دانگ از 6 دانگ است.
حال اگر شرکا بخواهند شراکت را از بین ببرند و ملک را تقسیم کنند به این عمل آنها افراز گفته می شود.
فروش ملک مشاع نسبت به ملک مفروز (ملکی که یک مالک دارد) دشوار تر است چون معمولا شرکا در فروش مال اختلافاتی دارند، همینطور معمولا ملک مشاع از ملک مفروز ارزان تر هم است.
هر یک از شرکا ملک مشاع میتواند به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک یا شرکا دیگر، فقط به میزان سهم خود اقدام کند. به عبارت دیگر، اگر شخص مالک 2 دانگ از 6 دانگ به نحوه اشاعه بود بدون اجازه شریک یا شرکا می تواند سهم خود را بفروشد. این شرایط در مورد اجاره ملک مشاع هم صدق می کند بنابراین هر یک از شرکا می تواند ملک مشاع را اجاره دهد. به این نوع اقدامات تصرفات حقوقی گویند.
در مقابل تصرفات مادی قرار دارد که به تصرفاتی گفته می شود که نسبت به فیزیک مال انجام می شود. خانه را اجاره می دهم (تصرف حقوقی) در خانه ساکن می شوم (تصرف مادی)
نکته اینجاست که برای تصرفات مادی برخلاف تصرفات حقوقی اذن تمام شرکا لازم است. زیرا به دلیل مالکیت مشاعی، هر شریک در ذره ذره مال سهیم است پس تصرف در سهم یک شریک به منزله تصرف در سهم سایر شرکا است.
برای رهایی از این قبیل مشکلات، مالکین تمایل دارند ملک را از حالت اشاعه خارج کنند.
اگر بین شرکا شخصی غایب یا محجور (کودک، سفیه یا مجنون) باشد چون این افراد توان تصرف در اموال خود را ندارند باید برای رعایت مصلحت آنان دادگاه تقسیم ملک مشاع را انجام دهد.
اگر ملک در دفتر املاک اداره ثبت، ثبت نشده باشد برای درخواست افراز آن باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه شود. به یاد داشته باشید که در دادخواست افراز حتما نام کلیه ی شرکا را چه به عنوان خواهان (دراینجا کسی که قصد افراز دارد) چه به عنوان خوانده (شرکایی که قصد افراز ندارند) ذکر کنید.
حال اگر ملک در دفتر املاک اداره ثبت، ثبت شده باشد درخواست افراز آن باید در اداره ثبت املاک محل وقوع ملک مطرح شود. پس از طرح این درخواست مامورین اداره ثبت ملک را از جهت قابلیت افراز مورد بررسی قرار می دهند. در صورتی که قابلیت افراز داشته باشد همان واحد ثبتی افراز ملک را با تنظیم تقسیم نامه انجام می دهد.
ولی اگر مامورین ثبت به جهت مساحت ملک یا دلایل گوناگون دیگر رای به عدم افراز ملک دهند. شرکا می توانند ظرف 10 روز به رای عدم قابلیت افراز ملک در دادگاه محل وقوع ملک اعتراض کنند.
در صورتی که اداره ثبت ملک را غیر قابل افراز تشخیص دهد گواهینامه ی عدم قابلیت افراز را به شرکا می دهد.
شرکا در صورت تمایل به فروش مال، دادخواست فروش مال را به همراه گواهینامه عدم قابلیت افراز و مدارک شناسایی خود و کپی برابر اصل شده سند ملک، به دادگاه محل وقوع ملک تحویل می دهند. در شهرهایی که دفاتر خدمات قضایی ایجاد شده دادخواست باید به این دفاتر تقدیم شود.
دادگاه پس از رسیدگی به دادخواست مطروحه دستور فروش مال مشاع را صادر میکند چون دستور فروش دادگاه جزء احکام یا قرارها قرار نمی گیرد اعتراض به دستور فروش ملک مشاع پذیرفته نمی شود. پس مامورین اجرا به فروش و مزایده ی مال مشاع اقدام می نمایند.
حق شفعه یک حق استثنایی است که با وجود شرایط خاصی به وجود می آید:
1. تعداد شرکا دو نفر باشد.
2. مال غیرمنقول (زمین یا خانه) باشد
3. مال قابل تقسیم باشد
4. یکی از شرکا سهم مشاع خود را به شخص ثالث فروخته باشد.
اگر تمام این شرایط وجود داشته باشند حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد می شود. او می تواند به محض اطلاع از انجام بیع فورا پول خریدار را بدهد و سهم فروخته شده ی شریکش را پس بگیرد. حتی اگر شریک بخشی از سهم خود را بفروشد نسبت به همان سهم فروخته شده برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد می شود.
ولی اگر شریک مال مشاع به جای فروش مال، سهم خود را صلح کند، هبه کند یا وقف کند و کلا عملی غیر از بیع (فروش) انجام دهد برای شریک دیگر هیچ حقی ایجاد نمی شود.
مثال زمانی که علی و حسین در یک زمین کشاورزی شریک هستند اگر علی بخشی از سهم مشاع خود را به مجید بفروشد. حسین به محض اطلاع از فروش سهم علی میتواند پول مجید را به او بدهد و سهم علی را پس بگیرد. اگر علی کل سهمش را هم فروخته بود باز حسین میتوانست با پرداخت پول آن سهم به خریدار سهم علی را پس بگیرد.
حق شفعه به صورت اختیاری قابل انتقال به غیر نیست ولی اگر صاحب حق شفعه (شفیع) فوت کند به وراث او ارث می رسد.
مالکیت افراد متعدد نسبت به مال معین به دو صورت امکان دارد:
تصرفات حقوقی به معنی انجام معاملات نسبت به ملک مشاع است.
هر یک از شرکا می تواند نسبت به سهم مشاع خود هرگونه معامله ای را انجام دهد خواه این معامله فروش سهم مشاع باشد یا اجاره آن. در مورد فروش سهم مشاع، صاحب سهم اختیار دارد که تمام یا بخشی از سهم خود را بفروشد، خواه به یک نفر خواه به چند نفر.
در مورد اجاره، با اینکه برای انجام عقد اجاره شریک اختیار دارد اما چون اجاره مستلزم تصرف مادی مستاجر در ملک مشاع است برای تصرف او اجازه تمام شرکا لازم است.
حال اگر شریک معامله ای را نسبت به تمام ملک انجام دهد. مثلا تمام ملک را بفروشد، این عمل او به نسبت سهم خودش صحیح و به نسبت سهم شرکای دیگر از نظر حقوقی فوضولی به شمار می رود و به اجازه شرکا دیگر احتیاج دارد و اگر شرکا اجازه ندهند معامله نسبت به سهم آنان باطل می شود و نسبت به سهم شریک فروشنده همچنان صحیح است.
همانطور که گفته شد ذره ذره ملک مشاع متعلق به تمام شرکا آن است بنابراین تصرف هر شریک در مال مشاع در واقع تصرف در مال دیگری هم محسوب می شود و برای تصرف در مال غیر اجازه مالک لازم است.
به عبارت ساده تر شاید ما بتوانیم سهم مشاع خود را معامله کنیم ولی برای تصرف مادی باید تمام شرکا اجازه دهند چون هر بخشی از ملک که به تصرف در می آید در واقع سهم تمام آن ها است. مثلا اگر دو برادر در مغازه ای به صورت مشاع شریک باشند و یکی از آن ها بدون اجازه دیگری در مغازه تصرف کند باید برای مدت تصرف خود اجرت المثل ایام تصرف بپردازد.
سایر تصرفات مادی مثل تخریب یا تعمیر ملک هم باید به همین صورت و با اجازه تمام شرکا باشد.
دعوای خلع ید باید علیه همه ی متصرفان اقامه شود مگر اینکه خواهان فقط با تصرف یکی از متصرفان مخالف باشد.
مثل زمانی که چهار نفر در ملکی شریک اند و سه نفر از آنان ملک را در اختیار دارند شریکی که میخواهد ملک را از تصرف سایر شرکا خارج کند باید دعوا را علیه همه ی آنها اقامه کند و اگر دعوا را فقط علیه یکی از آنها اقامه کند فقط حکم نسبت به همان شخص اجرا می شود.
خواهان (کسی که دعوا را طرح می کند) باید مالکیت مشاع خود را اثبات کند و اگر رای به نفع او صادر شود متصرف از ملک بیرون انداخته می شود ولی خواهان دعوا هم نمی تواند ملک را تصرف کند مگر به اذن سایر شرکا.
دعوای تصرف عدوانی در ملک مشاع فقط از طریق دادگاه حقوقی قابل طرح است.
طبق قانون اگر 2 یا چند نفر به صورت مشاع ملکی را تحت تصرف یا مالکیت داشته باشند.هر کدام از شرکا که مانع تصرف دیگری یا دیگران شود متصرف عدوانی شناخته می شود.و شریک دیگر با استناد به سابقه تصرف خود، و غیر قانونی بودن تصرف شریک متصرف علیه او اقامه دعوا می کند.
حق شفعه یک حق استثنایی است که با وجود شرایط خاصی به وجود می آید
اگر تمام این شرایط وجود داشته باشند حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد می شود. او می تواند به محض اطلاع از انجام بیع، فورا پول خریدار را بدهد و سهم فروخته شده ی شریکش را پس بگیرد. حتی اگر شریک بخشی از سهم خود را بفروشد نسبت به همان سهم فروخته شده برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد می شود.
برای ساخت ساختمان ابتدا پروانه ساخت صادر می شود بعد از صدور این پروانه است که شخص می تواند شروع به ساختمان سازی کند و پس از پایان عملیات ساختمان، گواهی پایان کار صادر می شود.
گواهی پایان کار ساختمان سندی است که به تقاضای سازنده ساختمان، پس از پایان عملیات ساختمانی توسط شهرداری محل وقوع ملک صادر می شود و کاربری ملک را مشخص میکند و هزینه های اخذ پایان کار به عهده سازنده آن است.
برای اخذ پایان کار اول باید سازمان نظام مهندسی، شناسنامه فنی و ملکی ساختمان را صادر کند پس از آن شهرداری، ساختمان را بررسی کند اگر خلافی یا بدهی نداشته باشد آن زمان گواهی پایان کار صادر می شود.
اگر ملک دارای خلافی باشد کمیسیون ماده 100 شهرداری موضوع را بررسی کرده و به صورت کتبی از مالک می خواهد تا ظرف ۱۰ روز توضیحات لازم را ارائه کند.
ممکن است کمیسیون ملک را جریمه کند، در این حالت برای مالک دو راه وجود دارد یا جریمه را پرداخت کرده و گواهی پایان کار را اخذ می کند.
یا جریمه را پرداخت نمی کند که در این صورت پرونده به کمیسیون تجدید نظر ماده 100 شهرداری فرستاده می شود. کمیسیون رای به قلع و قمع بنا می دهد.
مرجع اعتراض به این رای دیوان عدالت اداری است. ولی اگر دیوان هم رای کمیسیون تجدید نظر را تایید کند.
مالک 2ماه فرصت قلع بنا را دارد و اگر بعد از دو ماه نسبت به قلع بنا اقدام نکند شهرداری خود راسا اقدام به تخریب بنا کرده و هزینه عملیات را از مالک مطالبه می کند.
اگر سازنده پس از پایان عملیات ساختمانی به تعهدات قراردادی خود از جمله اخذ پایان کار عمل نکند. مالک می تواند با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی یا دادگاه محل وقوع ساختمان دادخواست الزام به اخذ پایان کار را مطرح کند و حتی ضمن دادخواست خسارت تاخیر در انجام تعهد را نیز مطالبه کند.
فروش یکی از واحد های ساختمان قبل از اخذ پایان کار مجاز است اما انتقال ساختمان قبل از اخذ پایان کار امکان پذیر نیست.
بهتر است در قرارداد فروش واحد های ساختمانی که پایان کار ندارد مهلتی برای اخذ پایان کار و تنظیم سند رسمی مشخص شود تا اگر فروشنده ظرف این مدت موفق به اخذ پایان کار نشد، ضرر و زیان ناشی از تاخیر در انجام تعهد قابل مطالبه باشد.
برای ساختمان های توقیف شده هم می توان پایان کار گرفت و از این جهت ممنوعیتی وجود ندارد.
مهلت اعتبار گواهی پایان کار نامحدود است.
1. رجوع به شهرداری و تکمیل فرم درخواست پایان کار
2. پرداخت عوارض نوسازی (مخصوص ساختمان های نوساز) و گرفتن رسید
3. اخذ دستور از شهرداری برای ثبت شماره و تاریخ در دبیرخانه
4. تعیین زمان بازدید کارشناس فنی از ساختمان
5. تعیین زمان بازدید کارشناس شهرداری از ساختمان
6. تکمیل گزارش عملیات اجرایی ساختمان توسط مهندس ناظر
پس از انجام تمام مراحل شخص با به همراه داشتن مدارک شناسایی و سند مالکیت پایان کار ساختمان را اخذ می کند.
برای آگاهی بیش تر نسبت به بحث تفکیک، افراز و تقسیم ابتدا نیاز به آشنایی با مفهوم بعضی از کلمات می باشد:
مال منقول: اگر مالی را بتوان جابجا کرد و جابجایی و انتقال آن ضرر و خسارتی به مال وارد نکند آن مال را مال منقول می گویند به طور مثال به ماشین می توان اشاره کرد.
مال غیر منقول: اگر مالی غیر قابل جابجایی باشد و نتوان آن را جابجا کرد و در صورت انجام این کار آسیب زیادی ببیند آن را مال غیر منقول می گویند به طور مثال به زمین، املاک و ساختمان می توان اشاره کرد.
مال مشاعی: اگر مالی به صورت مشترک در تملک چند نفر باشد به گونه ای که نتوان سهم اختصاصی هر کدام از مالکان را مشخص کرد آن مال را مال مشاع می گویند.
تفکیک به معنای تقسیم و تجزیه مال غیر منقول (زمین، ساختمان و …) به قطعات کوچک تر می باشد به طور مثال اگر فردی زمینی 400 متری داشته باشد می توان آن را به دو قطعه 200 متری تقسیم کرد که در اصطلاح ثبتی می گویند زمین به قطعات 200 متری تفکیک شده است.
انجام مراحل تفکیک در اداره ی ثبت انجام می شود.
در تفکیک ابتدا تقسیم نامه تنظیم سپس سند مالکیت اولیه باطل می شود بعد اداره ی ثبت صورت مجلس تفکیکی را تنظیم می کند و براساس این صورت مجلس سند مالکیت مربوط به هر قطعه ی تفکیک شده صادر می شود.
اگر مالکیت این زمین یا خانه در اختیار دویا چند نفر باشد، پس از تفکیک همه ی مالکین در قطعات تفکیک شده به مقدار حصه (سهم) خود شریکند.
اگر 2 نفر به صورت مشترک مال غیر منقولی را شریک باشند و یکی از آن ها بخواهد سهم مشترک خود با شریک را جدا کند.
به طور مثال اگر 2 نفر به صورت 1 دانگ و 5 دانگ ملکی را در مالکیت داشته باشند و یکی از آن ها بخواهد سهم خود را جدا کند و سهم وی به صورت ملکی مجزا باشد، مشترک نباشد و بتواند آن را در تصرف خود بگیرد این کار را افراز گویند.
افراز ملک مشاع به دو صورت ممکن است اول اینکه خود شرکا با تراضی و توافق ملک را بین خود تقسیم کنند و راه دوم این است که یکی از شرکا که تمایل به تقسیم دارد دیگران را مجبور به تقسیم کند.
برای رسیدگی به دعوای افراز باید دید جریان ثبتی ملک خاتمه یافته است یا خیر (ملکی که دارای سند رسمی است و در دفتر املاک ثبت شده است جریان ثبتی آن خاتمه یافته است)
اگر جریان ثبتی خاتمه یافته بود به اداره ی ثبت برای افراز ملک رجوع می کنیم در غیر این صورت دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به دعوای افراز است.
در دو حالت ملک مجهول المالک محسوب می شود یکی زمانی است که مالک اصلا مشخص نیست (مجهول المالک مدنی). حالت دیگر زمانی است که مالک مشخص است ولی درخواست ثبت ملک را نکرده است (مجهول المالک ثبتی)
به یاد داشته باشید که دادخواست دعوای افراز را علیه تمام شرکا مطرح کنید وگرنه پذیرفته نخواهد شد.
در مورد آپارتمان های ساخته و تکمیل شده شهرداری برگه ی پایان کار و در مورد ساختمان های نیمه تمام گواهی عدم خلاف صادر می کند بعد از صدور این برگه ها است که مالکین می توانند آپارتمان را معامله کنند.
افراز آپارتمان بعد از تکمیل آن و صدور برگه ی پایان کار با در خواست از دفاتر اسناد رسمی ممکن است.
مالکیت در آپارتمان به دو بخش تقسیم می شود یکی مالکیت قسمت های اختصاصی است که معمولا متعلق به یک نفر است مثل واحد آپارتمان، انباری و پارکینگ و این شخص حق هرگونه تصرفی را در قسمت اختصاصی خود دارد.
یکی مالکیت قسمت های مشترک است قسمت هایی که حتی پس از افراز هم متعلق به همه ی مالکین است مثل راه پله ها ، آسانسور و … که تصرف و تغییر در این قسمت باید به توافق تمام مالکین صورت گیرد.
تقسیم شامل تفکیک و افراز می باشد. در حقوق مدنی دو نفر می توانند تصمیم بگیرند مال منقول و غیر منقولی که به صورت مشترک در مالکیت هر دو آن ها می باشد را بین خود تقسیم کنند که معمولا تقسیم نامه می تواند به صورت رسمی یا عادی باشد که نحوه تقسیم اموال مشاع را توضیح می دهد.
در واقع تفکیک و افراز یک نوع تقسیم می باشد.