فروش ملک مشاع چگونه امکان‌پذیر است؟ -حق جو

تعریف ملک مشاع

ملک مشاع ملکی است که بین چند نفر مشترک باشد به طوری که هر شریک نسبت به جز جز ملک، حق مالکیت داشته باشد. مالکیت مشاع ممکن است به صورت قهری  ایجاد شود، مثل اینکه مالی به چند نفر به صورت مشترک ارث برسد یا به صورت ارادی ایجاد شود مثل زمانی که چند نفر مالی را مشترکا خریداری کنند.

اشاعه مانع صدور سند رسمی برای سهم مشاع شرکا نیست به عبارت دیگر شرکا می توانند به میزان سهم مشاع خود سند رسمی داشته باشند مثلا در سند درج می شود که شخص مالک 2 دانگ از 6 دانگ است.

حال اگر شرکا بخواهند شراکت را از بین ببرند و ملک را تقسیم کنند به این عمل آنها افراز گفته می شود.

 

فروش سهم مشاع

فروش ملک مشاع نسبت به ملک مفروز (ملکی که یک مالک دارد) دشوار تر است چون معمولا شرکا در فروش مال اختلافاتی دارند ، از این رو معمولا ملک مشاع از ملک مفروز ارزان تر نیز هست.

هر یک از شرکا ملک مشاع می تواند به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک یا شرکا دیگر، فقط به میزان سهم خود اقدام کند. به عبارت دیگر، اگر شخص مالک 2 دانگ از 6 دانگ به نحوه اشاعه بود بدون اجازه شریک یا شرکا میتواند سهم خود را بفروشد. به این نوع اقدامات تصرفات حقوقی گویند.

              هر یک از شرکا برای انجام تصرفات حقوقی نسبت به سهم خود در ملک مشاع کاملا آزاد هستند.

در مقابل، تصرفات مادی قرار دارد که به تصرفاتی گفته می شود که نسبت به فیزیک مال انجام می شود مثل سکونت در ملک، تعمیر ملک و امثالهم.

نکته اینجاست که برای تصرفات مادی برخلاف تصرفات حقوقی اذن تمام شرکا لازم است به دلیل مالکیت مشاعی، هر شریک در ذره ذره مال سهیم است پس تصرف در سهم یک شریک به منزله تصرف در سهم سایر شرکا است. برای رهایی ازین قبیل مشکلات، مالکین تمایل دارند ملک را از حالت اشاعه خارج کنند یا آن را بفروشند.

حال اگر شریکی، تمام ملک مشاع یعنی هم سهم خود و هم سهم شرکایش را بفروشد، معامله فروشنده نسبت به میزان سهم خودش صحیح بوده اما نسبت به میزان سهم شرکا دیگر فوضولی محسوب می شود. لذا شرکا دیگر می توانند یا آن معامله را بپذیرند یا رد کنند. اگر معامله را رد کنند، خریدار در صورتی که از فوضولی بودن معامله مطلع باشد هیچ حقی ندارد اما اگر از فوضولی بودن معامله مطلع نباشد، می تواند بخش صحیح معامله را نیز فسخ کند. لازم به ذکر است که فروش ملک مشاع بدون اذن شرکا جرم نیست.

 

افراز ملک مشاع

گاهی شرکا ملک مشاع با توافق یکدیگر تصمیم به افراز ملک به جای فروش آن می گیرند. برای اینکار تقسیم نامه ای عادی یا رسمی بین خودشان تنظیم می کنند. منتها اگر بین شرکا شخصی غایب یا محجور (کودک، سفیه، مجنون) باشد چون این افراد توان تصرف در اموال خود را ندارند باید برای رعایت مصلحت آنان دادگاه تقسیم ملک مشاع را انجام دهد.

اما در زمانی که بین شرکای ملک مشاع اختلاف ایجاد می شود هر یک از شرکا می توانند راسا درخواست افراز ملک را مطرح کنند.

مرجع رسیدگی به افراز ملک مشاع

اگر ملک در دفتر املاک اداره ی ثبت، ثبت نشده باشد برای درخواست افراز آن باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه شود. به یاد داشته باشید که در دادخواست افراز حتما نام کلیه ی شرکا را چه به عنوان خواهان (دراینجا کسی که قصد افراز دارد) چه به عنوان خوانده (شرکایی که قصد افراز ندارند) ذکر کنید.

حال اگر ملک در دفتر املاک اداره ی ثبت، ثبت شده باشد درخواست افراز آن، باید در اداره ثبت املاک محل وقوع ملک مطرح شود. پس از طرح این درخواست مامورین اداره ثبت ملک را از جهت قابلیت افراز مورد بررسی قرار می دهند. در صورتی که قابلیت افراز داشته باشد همان واحد ثبتی افراز ملک را با تنظیم تقسیم نامه انجام می دهد.

ولی اگر مامورین ثبت به جهت مساحت ملک یا دلایل گوناگون دیگر رای به عدم افراز ملک دهند. شرکا می توانند ظرف 10 روز به رای عدم قابلیت افراز ملک در دادگاه محل وقوع ملک اعتراض کنند.

در صورتی که اداره ی ثبت، ملک را غیر قابل افراز تشخیص دهد گواهینامه ی عدم قابلیت افراز را به شرکا می دهد.

شرکا در صورت تمایل به فروش مال، دادخواست فروش مال را به همراه گواهینامه ی عدم قابلیت افراز و مدارک شناسایی خود و کپی برابر اصل شده ی سند ملک، به دادگاه محل وقوع ملک تحویل می دهند. در شهرهایی که دفاتر خدمات قضایی ایجاد شده است دادخواست باید به این دفاتر تقدیم شود.

دادگاه پس از رسیدگی به دادخواست مطروحه دستور فروش مال مشاع را صادر می کند چون دستور فروش دادگاه در زمره ی احکام یا قرارها، قرار نمی گیرد اعتراض به دستور فروش ملک مشاع پذیرفته نمی شود. پس  مامورین اجرا به فروش و مزایده ی مال مشاع اقدام می نمایند.

حق شفعه

حق شفعه یک حق استثنایی است که با وجود شرایط خاصی به وجود می آید

• تعداد شرکا دو نفر باشد.
• مال غیرمنقول (زمین یا خانه) باشد
• مال قابل تقسیم باشد
• یکی از شرکا سهم مشاع خود را به شخص ثالث فروخته باشد.

اگر تمام این شرایط وجود داشته باشند حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد می شود. او می تواند به محض اطلاع از انجام بیع فورا پول خریدار را بدهد و سهم فروخته شده ی شریکش را پس بگیرد. حتی اگر شریک بخشی از سهم خود را بفروشد نسبت به همان سهم فروخته شده برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد می شود.