تفکیک، افراز و تقسیم، تعریف، ملک مشاع و نمونه دادخواست - حق جو

برای آگاهی بیش تر نسبت به بحث تفکیک، افراز و تقسیم ابتدا نیاز به آشنایی با مفهوم بعضی از کلمات می باشد:

مال منقول: اگر مالی را بتوان جابجا کرد و جابجایی و انتقال آن ضرر و خسارتی به مال وارد نکند آن مال را مال منقول می گویند به طور مثال به ماشین می توان اشاره کرد.

مال غیر منقول: اگر مالی غیر قابل جابجایی باشد و نتوان آن را جابجا کرد و در صورت انجام این کار آسیب زیادی ببیند آن را مال غیر منقول می گویند به طور مثال به زمین، املاک و ساختمان می توان اشاره کرد.

مال مشاعی: اگر مالی به صورت مشترک در تملک چند نفر باشد به گونه ای که نتوان سهم اختصاصی هر کدام از مالکان را مشخص کرد آن مال را مال مشاع می گویند.

تفکیک چیست؟

تفکیک به معنای تقسیم و تجزیه مال غیر منقول (زمین، ساختمان و …) به قطعات کوچک تر می باشد به طور مثال اگر فردی زمینی 400 متری داشته باشد می توان آن را به دو قطعه 200 متری تقسیم کرد که در اصطلاح ثبتی می گویند زمین به قطعات 200 متری تفکیک شده است.

انجام مراحل تفکیک در اداره ی ثبت انجام می شود.

در تفکیک ابتدا تقسیم نامه تنظیم سپس سند مالکیت اولیه باطل می شود بعد اداره ی ثبت صورت مجلس تفکیکی را تنظیم می کند و براساس این صورت مجلس سند مالکیت مربوط به هر قطعه ی تفکیک شده صادر می شود.

اگر مالکیت این زمین یا خانه در اختیار دویا چند نفر باشد، پس از تفکیک همه ی مالکین در قطعات تفکیک شده به مقدار حصه (سهم) خود شریکند.

افراز چیست؟

اگر 2 نفر به صورت مشترک مال غیر منقولی را شریک باشند و یکی از آن ها بخواهد سهم مشترک خود با شریک را جدا کند.
به طور مثال اگر 2 نفر به صورت 1 دانگ و 5 دانگ ملکی را در مالکیت داشته باشند و یکی از آن ها بخواهد سهم خود را جدا کند و سهم وی به صورت ملکی مجزا باشد، مشترک نباشد و بتواند آن را در تصرف خود بگیرد این کار را افراز گویند.

افراز ملک مشاعی

افراز ملک مشاع به دو صورت ممکن است اول اینکه خود شرکا با تراضی و توافق ملک را بین خود تقسیم کنند و راه دوم این است که یکی از شرکا که تمایل به تقسیم دارد دیگران را مجبور به تقسیم کند.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز

برای رسیدگی به دعوای افراز باید دید جریان ثبتی ملک خاتمه یافته است یا خیر (ملکی که دارای سند رسمی است و در دفتر املاک ثبت شده است جریان ثبتی آن خاتمه یافته است)

اگر جریان ثبتی خاتمه یافته بود به اداره ی ثبت برای افراز ملک رجوع می کنیم در غیر این صورت دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به دعوای افراز است.

• اگر قسمتی از یک ملک مشاع دارای سند رسمی است و ثبت شده است اما نسبت به قسمت دیگر آن هیچ ثبتی صورت نگرفته است دعوای افراز این ملک باید در دادگاه اقامه شود.
• همینطور زمانی که یکی از شرکا محجور یا غایب است ، سایر شرکا در صورت درخواست افراز باید دادخواست آن را در دادگاه مطرح کنند.
• مورد دیگری که مالکین را ملزم به طرح دعوا در دادگاه می کند زمانی است که مالک بخشی از ملک مشاع مجهول است.

در دو حالت ملک مجهول المالک محسوب می شود یکی زمانی است که مالک اصلا مشخص نیست (مجهول المالک مدنی). حالت دیگر زمانی است که مالک مشخص است ولی درخواست ثبت ملک را نکرده است (مجهول المالک ثبتی)

به یاد داشته باشید که دادخواست دعوای افراز را علیه تمام شرکا مطرح کنید وگرنه پذیرفته نخواهد شد.

افراز آپارتمان

در مورد آپارتمان های ساخته و تکمیل شده شهرداری برگه ی پایان کار و در مورد ساختمان های نیمه تمام گواهی عدم خلاف صادر می کند بعد از صدور این برگه ها است که مالکین می توانند آپارتمان را معامله کنند.

افراز آپارتمان بعد از تکمیل آن و صدور برگه ی پایان کار با در خواست از دفاتر اسناد رسمی ممکن است.

مالکیت در آپارتمان به دو بخش تقسیم می شود یکی مالکیت قسمت های اختصاصی است که معمولا متعلق به یک نفر است مثل واحد آپارتمان، انباری و پارکینگ و این شخص حق هرگونه تصرفی را در قسمت اختصاصی خود دارد.

یکی مالکیت قسمت های مشترک است قسمت هایی که حتی پس از افراز هم متعلق به همه ی مالکین است مثل راه پله ها ، آسانسور و … که تصرف و تغییر در این قسمت باید به توافق تمام مالکین صورت گیرد.

تقسیم چیست؟

تقسیم شامل تفکیک و افراز می باشد. در حقوق مدنی دو نفر می توانند تصمیم بگیرند مال منقول و غیر منقولی که به صورت مشترک در مالکیت هر دو آن ها می باشد را بین خود تقسیم کنند که معمولا تقسیم نامه می تواند به صورت رسمی یا عادی باشد که نحوه تقسیم اموال مشاع را توضیح می دهد.
در واقع تفکیک و افراز یک نوع تقسیم می باشد.

تفاوت تفکیک و افراز

• اگر ملک تنها یک مالک داشته باشد نیز می توان آن را تفکیک کرد در واقع در تفکیک این که مال مشاع باشد لازم نیست ولی افراز فقط در حالتی رخ می دهد که مال مشاع باشد و حالت اشاعه الزامی می باشد.

• تفکیک همراه با رضایت مالک یا مالکان می باشد ولی در افراز تصمیم مالکان بر این است که دیگر حالت مشاعی و اشتراکی نداشته باشد و هر یک از شرکا سهم خود را جدا می خواهد.

• در تفکیک مالک یا مالکان تصمیم به تقسیم ملک به قطعات کوچک تر می گیرند ولی در افراز مالکان ضمن تقسیم ملک سهم اشتراکی خود را نیز از دیگران مجزا می کنند. به همین دلیل حالت اشاعه و اشتراک در افراز ضرورت دارد بر خلاف تفکیک که مالک می تواند به تنهایی تصمیم به تفکیک ملک به قطعات کوچک تر بگیرد.

• اگر حین عملیات تفکیک یکی از مالکان معترض شود انجام مراحل آن متوقف می شود، اما در افراز در صورت اعتراض در حین انجام مراحل، پذیرفته نمی شود و تنها پس از اتمام افراز هر یک از مالکان می توانند اعتراض کنند.

• پس از اینکه افراز صورت گرفت و هیچ کدام از مالکان در مدت مشخص اعتراضی به آن وارد نکردند، پس از آن هر کدام از مالکان، مالک بخش خود می باشند و می توانند با ارائه سند مشاع خود به ثبت، سند مستقل و 6 دانگ دریافت کنند.

• تفکیک سهم تمام مالکان را جدا کرده و حالت مشاع را از بین می برد ولی در افراز فقط سهم فردی که تقاضای افراز کرده است جدا می شود و بقیه مالکان به صورت مشاع باقی می مانند.

• نحوه اعتراض به تفکیک و افراز به این صورت است که اعتراض بر تفکیک در اداره ثبت بررسی می شود اما اعترض افراز توسط ثبت به دادگاه ارسال می شود.

• تفکیک در اداره ثبت و افراز در دادگاه یا اداره ثبت مطرح می شود.